Bauträger-Immobilie als Kapitalanlage: was Sie wissen sollten

Eine Immobilie vom Bauträger zu kaufen unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom Kauf einer Bestandsimmobilie. Es gibt einen eigenen gesetzlichen Zahlungsschutz, andere steuerliche Abschreibungsregeln und zusätzliche Prüfpunkte, weil das Gebäude bei Vertragsschluss oft noch nicht fertiggestellt ist. Wer eine Neubau- oder Bauträger-Immobilie als Kapitalanlage erwägt, sollte diese Grundlagen kennen, bevor ein Exposé oder eine Musterberechnung über die Kaufentscheidung mitentscheidet. Häuserhelden ordnet solche Angebote für Kapitalanleger neutral ein.

Was ein Bauträger ist und wie er sich vom Makler unterscheidet

Ein Bauträger errichtet ein Gebäude auf einem Grundstück, das ihm selbst gehört oder das er eigens dafür erworben hat, und verkauft die fertigen oder noch zu errichtenden Einheiten anschließend als Eigentümer. Ein Makler dagegen vermittelt fremde Immobilien gegen Provision, ohne selbst Eigentümer zu sein oder zu bauen. Beim Kauf vom Bauträger sind Sie rechtlich Erstkäufer eines Neubaus, mit allen Vorteilen eines neuen, oft förderfähigen Gebäudes, aber auch mit dem Risiko, dass Bau und Fertigstellung zum Zeitpunkt der Unterschrift noch bevorstehen. Häufig steht zwischen dem Bauträger und dem Käufer außerdem ein eigenständiger Vertriebspartner, der das Projekt im Auftrag des Bauträgers vermarktet. Das ist in der Branche üblich, bedeutet aber, dass der Ansprechpartner beim Verkauf nicht automatisch derjenige ist, der für die Bauausführung haftet.

Der Bauträgervertrag und der MaBV-Ratenplan

Der Bauträgervertrag ist rechtlich eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag und muss nach § 650u BGB notariell beurkundet werden. Weil beim Kauf vom Plan oft noch nicht gebaut ist, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einen eigenen Zahlungsschutz: Der Bauträger darf den Kaufpreis ausschließlich in festgelegten Raten nach tatsächlichem Baufortschritt abrufen, niemals im Voraus komplett. Zusätzlich sichert die Vormerkung im Grundbuch den Käufer bereits vor der vollständigen Zahlung gegen einen Zweitverkauf oder eine Insolvenz des Bauträgers ab. Wie der Ratenplan konkret aufgebaut ist und was im Insolvenzfall tatsächlich geschützt ist, erklärt der Beitrag MaBV-Ratenplan: So ist Ihr Geld beim Bauträgerkauf abgesichert. Zum Vertrag gehören außerdem die Baubeschreibung (Ausstattung und Bauausführung im Detail) und der Bauzeitenplan mit den geplanten Bauabschnitten. Beide Unterlagen sollten vor der Unterschrift vollständig vorliegen, nicht nur als Zusammenfassung im Verkaufsexposé.

Steuerliche Abschreibung: AfA-Arten im Überblick

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) mindert die zu versteuernden Mieteinkünfte über die Jahre. Bei Bauträger- und Neubau-Immobilien kommen mehrere Varianten vor, die sich in ihrer Wirkung deutlich unterscheiden.

• Lineare AfA: fester Prozentsatz vom ursprünglichen Gebäudewert, über die gesetzliche Nutzungsdauer verteilt.
• Degressive AfA: fester Prozentsatz vom jeweils sinkenden Restwert, anfangs eine höhere Entlastung, später weniger.
• Neubau-Sonder-AfA (§7b EStG): zusätzlich 5 Prozent pro Jahr für 4 Jahre, aber nur wenn die reinen Baukosten unter 5.200 Euro pro Quadratmeter bleiben und mindestens 10 Jahre vermietet wird. Der Verkaufspreis allein sagt nichts darüber aus, ob der reine Baukostenanteil ohne Grundstück und Bauträgergewinn darunterbleibt, das muss gesondert nachgewiesen werden.
• Denkmal-AfA (§7i EStG): beim Kauf eines sanierten Baudenkmals lässt sich der begünstigte Sanierungskostenanteil 8 Jahre mit 9 Prozent und weitere 4 Jahre mit 7 Prozent abschreiben, deutlich schneller als normale AfA. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, und die Sanierung darf vor der eigenen Kaufvertragsunterschrift noch nicht begonnen haben, sonst entfällt der Vorteil nach der sogenannten Fußstapfentheorie.

Jede dieser Abschreibungen wirkt nur auf eine begrenzte Bemessungsgrundlage und hängt von persönlichen Faktoren wie dem eigenen Steuersatz ab. Eine verkaufsseitige Nennung einer Abschreibungsmöglichkeit ist kein Versprechen auf eine bestimmte Ersparnis in Euro, das lässt sich erst mit einem Steuerberater anhand der eigenen Steuersituation verlässlich berechnen.

QNG-Siegel und KfW-Förderkredit: Förderung ist kein Steuervorteil

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatliches Nachhaltigkeitssiegel für Neubauten und die Zugangsvoraussetzung für bestimmte KfW-Förderkredite für klimafreundlichen Neubau. Ein solcher Förderkredit ist ausschließlich eine zinsvergünstigte Finanzierung, kein Zuschuss und kein Steuervorteil, und sollte nicht mit einer der AfA-Varianten verwechselt werden. Wichtig für Käufer: Die QNG-Zertifizierung liegt bei einem Kauf vom Plan oft noch nicht final vor, sondern nur als Prognose des Energieberaters unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Bauausführung. Wer die Förderfähigkeit fest einplant, sollte sich den Zertifizierungsstand schriftlich bestätigen lassen, statt sich allein auf die Exposé-Angabe zu verlassen. Mehr dazu im Beitrag QNG-Siegel und KfW-Förderkredit erklärt.

Checkliste: worauf Käufer vor dem Kauf achten sollten

Vor jeder Unterschrift unter einen Bauträgervertrag lohnt sich ein ruhiger Blick auf die folgenden Punkte, unabhängig davon, wie überzeugend das Exposé wirkt. Eine ausführlichere Version mit Erklärung zu jedem Punkt steht im Beitrag Bauträger-Immobilie kaufen: die Checkliste vor der Unterschrift.

• Grundbuchauszug und Teilungserklärung für das konkrete Objekt aktuell vorliegen lassen, nicht auf das Marketing-Exposé verlassen.
• Baugenehmigung tatsächlich erteilt, nicht nur beantragt oder in Aussicht gestellt.
• Mietansätze in Musterberechnungen gegen eine unabhängige Quelle wie ein Mietgutachten oder die eigene Marktkenntnis prüfen, nicht unreflektiert übernehmen.
• Steuervorteile nie als konkrete Ersparnis in Euro verstehen, sondern vor dem Kauf mit einem Steuerberater durchrechnen.
• Bonität und Erfahrung des Bauträgers so weit wie möglich prüfen, etwa über frühere Projekte und deren tatsächliche Fertigstellung.
• Fertigstellungstermine kritisch hinterfragen, besonders wenn Exposé und ein unabhängiges Gutachten unterschiedliche Termine nennen.
• MaBV-Ratenplan im Vertrag genau lesen und sicherstellen, dass keine Rate vor dem zugehörigen Baufortschritt fällig wird.

Fachbegriffe kurz erklärt

Teilungserklärung

Notarielle Urkunde, die ein Gebäude nach WEG in einzelne Eigentumseinheiten aufteilt: Aufteilungsplan, Miteigentumsanteile, Gemeinschaftsordnung.

Bezugsurkunde

Separate Notarurkunde mit den für alle Käufer gemeinsam geltenden Anlagen, etwa Baugenehmigung und Baubeschreibung, auf die die einzelnen Kaufverträge nur verweisen.

Wirtschaftsplan

Jährlich beschlossene Kostenkalkulation der Eigentümergemeinschaft, legt das monatliche Hausgeld fest.

Auflassung & Vormerkung

Auflassung ist die notarielle Einigung über den Eigentumsübergang. Die Vormerkung ist die vorläufige Grundbucheintragung, die den Käufer schon vor voller Zahlung absichert.

Dienstbarkeit & Baulast

Die Dienstbarkeit ist eine privatrechtliche, im Grundbuch eingetragene Nutzungsbeschränkung. Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Baulastenverzeichnis der Behörde, nicht im Grundbuch.

Mietgutachten

Unabhängige Einschätzung eines Sachverständigen zur markt­üblichen Miete, dient dazu, eine im Verkaufsexposé genannte Miete zu prüfen.

Häufige Fragen zur Bauträger-Immobilie

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Makler?

Ein Bauträger errichtet ein Gebäude auf eigenem oder selbst erworbenem Grundstück und verkauft die einzelnen Einheiten anschließend als Eigentümer. Ein Makler vermittelt fremde Immobilien gegen Provision, ohne selbst zu bauen oder Eigentümer zu sein. Beim Kauf vom Bauträger ist der Käufer rechtlich Erstkäufer eines Neubaus, nicht Käufer eines Bestandsobjekts von einem Vorbesitzer.

Was sichert mein Geld beim Kauf vom Bauträger ab?

Der gesetzliche Schutz heißt MaBV-Ratenplan. Der Bauträger darf den Kaufpreis nur in festgelegten Raten nach tatsächlichem Baufortschritt abrufen, nie im Voraus komplett. Die Vormerkung im Grundbuch sichert den Käufer zusätzlich schon vor der vollständigen Kaufpreiszahlung gegen einen Zweitverkauf oder eine Insolvenz des Bauträgers ab.

Was ist der Unterschied zwischen Neubau-AfA und Denkmal-AfA?

Die Neubau-Sonder-AfA nach §7b EStG gewährt zusätzlich 5 Prozent pro Jahr für 4 Jahre, aber nur wenn die reinen Baukosten unter 5.200 Euro pro Quadratmeter bleiben und mindestens 10 Jahre vermietet wird. Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt beim Kauf eines sanierten Baudenkmals, den begünstigten Sanierungskostenanteil über 8 plus 4 Jahre mit 9 beziehungsweise 7 Prozent abzuschreiben, wenn die Denkmalbehörde die Maßnahmen bescheinigt und die Sanierung erst nach der eigenen Kaufvertragsunterschrift begonnen hat.

Reicht die Musterberechnung des Bauträgers für meine Entscheidung aus?

Nein. Eine Musterberechnung ist eine Marketingunterlage des Verkäufers, keine unabhängige Prüfung. Mietansätze sollten gegen eine unabhängige Quelle geprüft werden, Steuervorteile sollten nie als konkrete Ersparnis in Euro verstanden, sondern mit einem Steuerberater durchgerechnet werden.