Beim Kauf einer Bauträger-Immobilie unterschreiben Sie häufig, bevor das Gebäude überhaupt fertig ist. Es gibt keinen Bestand zu besichtigen, sondern nur Pläne, eine Baubeschreibung und ein Versprechen zur Fertigstellung. Genau deshalb trägt diese Art des Kaufs andere Risiken als ein Bestandskauf, und genau deshalb lohnt sich eine eigene, ausführliche Prüfung vor der Unterschrift. Die folgenden zehn Punkte können Sie Schritt für Schritt durchgehen und bei Bedarf mit Notar, Steuerberater oder einem unabhängigen Gutachter besprechen.
1. Grundbuchauszug und Teilungserklärung prüfen
Der Grundbuchauszug zeigt, wem das Grundstück gehört, ob Lasten wie Grundschulden eingetragen sind und ob das Grundstück überhaupt frei von Rechten Dritter übertragen werden kann. Die Teilungserklärung legt bei einer Eigentumswohnung fest, welche Miteigentumsanteile zu welcher Einheit gehören und wie Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander abgegrenzt sind.
Warum das wichtig ist
Ohne aktuellen Grundbuchauszug lässt sich nicht sicher sagen, ob das Grundstück überhaupt lastenfrei ist oder ob bereits Rechte eingetragen sind, die den späteren Eigentumsübergang erschweren. Die Teilungserklärung entscheidet zusätzlich darüber, was genau Sie später wirklich besitzen und worüber die Eigentümergemeinschaft gemeinsam entscheidet.
Wie Sie es konkret prüfen
Lassen Sie sich den aktuellen Grundbuchauszug und die Teilungserklärung für das konkrete Objekt vor dem Notartermin vorlegen, nicht nur eine Zusammenfassung im Verkaufsexposé. Bei Bedarf prüft ein Notar oder Anwalt die Einträge auf Lasten und Beschränkungen, bevor Sie unterschreiben.
2. Baugenehmigung tatsächlich erteilt, nicht nur beantragt
Eine Baugenehmigung ist der förmliche Bescheid der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass das geplante Gebäude so errichtet werden darf. Davon zu unterscheiden ist der bloße Antrag, der noch in Prüfung sein kann und am Ende auch mit Auflagen oder Ablehnung enden könnte.
Warum das wichtig ist
Solange keine Genehmigung erteilt ist, steht nicht endgültig fest, dass und wie gebaut werden darf. Verzögerungen bei der Genehmigung verschieben automatisch die gesamte Fertigstellung und damit auch den Zeitpunkt, ab dem Mieteinnahmen fließen können.
Wie Sie es konkret prüfen
Fragen Sie gezielt nach dem Genehmigungsbescheid, nicht nach dem Antragsdatum. Eine Formulierung wie „Genehmigung in Kürze erwartet" im Exposé ist kein Nachweis. Lassen Sie sich den Bescheid oder zumindest eine schriftliche Bestätigung des aktuellen Stands vorlegen.
3. Baubeschreibung und Bauzeitenplan vollständig vorliegend
Die Baubeschreibung legt die konkrete Bauausführung und Ausstattung fest, vom Bodenbelag bis zur Heiztechnik. Der Bauzeitenplan nennt die geplanten Bauabschnitte und Termine bis zur Fertigstellung.
Warum das wichtig ist
Ohne vollständige Baubeschreibung ist unklar, was genau Sie am Ende bekommen, und Nachbesserungen oder Sonderwünsche lassen sich später kaum noch durchsetzen. Ein fehlender oder vager Bauzeitenplan macht es schwer, Verzögerungen überhaupt als solche zu erkennen, weil kein verbindlicher Vergleichsmaßstab existiert.
Wie Sie es konkret prüfen
Verlangen Sie beide Dokumente vollständig und im Detail, nicht nur als Zusammenfassung im Verkaufsexposé. Vergleichen Sie Ausstattungsmerkmale mit dem, was im Exposé beworben wird, und klären Sie Abweichungen vor der Unterschrift.
4. MaBV-Ratenplan im Vertrag korrekt
Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt vor, dass der Kaufpreis nur in festgelegten Raten nach tatsächlichem Baufortschritt fällig werden darf, nie im Voraus komplett.
Warum das wichtig ist
Ein Ratenplan, der Zahlungen vor dem zugehörigen Bauabschnitt fällig stellt, verschiebt das wirtschaftliche Risiko einseitig auf den Käufer. Gerät der Bauträger dann in Schwierigkeiten, steht bereits gezahltes Geld für eine Leistung, die noch nicht erbracht wurde.
Wie Sie es konkret prüfen
Lesen Sie den Ratenplan im Vertrag Zeile für Zeile und prüfen Sie, ob jede Rate wirklich erst nach dem zugehörigen Baufortschritt fällig wird. Eine ausführlichere Einordnung dazu, inklusive der Rolle der Vormerkung im Grundbuch, finden Sie im Beitrag zum MaBV-Ratenplan.
5. Mietansätze in der Musterberechnung unabhängig prüfen
Eine Musterberechnung zeigt eine beispielhafte Rechnung mit angenommener Miete, Finanzierung und Steuervorteilen. Sie wird vom Verkäufer oder Vertriebspartner erstellt.
Warum das wichtig ist
Die Musterberechnung ist eine Marketingunterlage, keine neutrale Prüfung. Eine zu hoch angesetzte Mietannahme lässt die gesamte Rendite besser aussehen, als sie am Markt tatsächlich erzielbar ist.
Wie Sie es konkret prüfen
Vergleichen Sie die angenommene Miete mit einem unabhängigen Mietgutachten oder mit tatsächlich erzielten Mieten vergleichbarer Objekte in derselben Lage. Übernehmen Sie die Verkäuferangabe nicht unreflektiert.
6. Steuervorteile nicht als Euro-Versprechen akzeptieren
Abschreibungsarten wie die lineare AfA, die Neubau-Sonder-AfA nach §7b EStG oder bei Baudenkmälern die Denkmal-AfA nach §7i EStG mindern die zu versteuernden Mieteinkünfte, abhängig von persönlichen Faktoren wie dem eigenen Steuersatz.
Warum das wichtig ist
Eine im Exposé genannte Abschreibungsmöglichkeit ist kein Versprechen auf eine bestimmte Ersparnis in Euro. Ob und in welcher Höhe ein Steuervorteil tatsächlich wirkt, hängt von der individuellen Steuersituation ab, nicht vom Objekt allein.
Wie Sie es konkret prüfen
Lassen Sie jede im Exposé genannte Abschreibung vor dem Kauf mit einem Steuerberater anhand Ihrer eigenen Steuersituation durchrechnen. Eine pauschal genannte Ersparnis in Euro ohne diese Rechnung sollte misstrauisch machen.
7. Bonität und Leistungshistorie des Bauträgers prüfen
Gemeint ist, wie wirtschaftlich solide der Bauträger aufgestellt ist und wie frühere Projekte tatsächlich verlaufen sind, nicht nur wie sie beworben wurden.
Warum das wichtig ist
Der MaBV-Ratenplan schützt vor Vorauszahlungen, aber nicht vor allen Folgen einer Insolvenz während der Bauphase. Ein Bauträger mit wiederholt verzögerten oder mangelhaften Projekten ist ein Risikofaktor, der sich vorab erkennen lässt.
Wie Sie es konkret prüfen
Fragen Sie nach früheren Projekten des Bauträgers und deren tatsächlicher Fertigstellung, so weit das öffentlich nachvollziehbar ist. Ein Gespräch mit einem unabhängigen Berater oder Makler, der den regionalen Markt kennt, hilft bei der Einordnung.
8. Fertigstellungstermine kritisch hinterfragen
Der Fertigstellungstermin im Exposé oder Vertrag ist die vom Bauträger geplante Übergabe. Unabhängige Gutachten oder Bausachverständige können zu einer abweichenden Einschätzung kommen.
Warum das wichtig ist
Eine zu optimistische Terminangabe verschiebt nicht nur den Einzug, sondern auch den Beginn der Mieteinnahmen und damit die gesamte Finanzierungsplanung. Widersprüche zwischen Exposé und unabhängiger Einschätzung sind ein deutliches Warnsignal.
Wie Sie es konkret prüfen
Vergleichen Sie den im Vertrag genannten Termin mit dem Bauzeitenplan und, wo möglich, mit der Einschätzung eines unabhängigen Gutachters. Weichen beide deutlich voneinander ab, sollte das vor der Unterschrift geklärt werden, nicht erst danach.
9. QNG-Zertifizierungsstand schriftlich bestätigen lassen
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist die Zugangsvoraussetzung für bestimmte KfW-Förderkredite für klimafreundlichen Neubau. Bei einem Kauf vom Plan liegt die Zertifizierung oft noch nicht final vor.
Warum das wichtig ist
Eine im Exposé genannte QNG-Eignung ist bei einem Neubau im Bauzustand meist nur eine Prognose des Energieberaters, unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Bauausführung. Wer eine Förderung fest in die Finanzierung einplant, trägt bei einer späteren Abweichung das Risiko allein. Mehr dazu im Beitrag QNG-Siegel und KfW-Förderkredit erklärt.
Wie Sie es konkret prüfen
Lassen Sie sich den aktuellen Zertifizierungsstand schriftlich bestätigen, statt sich allein auf die Exposé-Angabe zu verlassen. Klären Sie zusätzlich, wer haftet, falls die Zertifizierung am Ende nicht erreicht wird.
10. Energieausweis vorliegend und plausibel
Bei einem Neubau ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, der auf der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes beruht, nicht auf gemessenem Verbrauch wie beim Verbrauchsausweis.
Warum das wichtig ist
Der Bedarfsausweis gibt Auskunft über die zu erwartenden Energiekosten und die energetische Qualität des Gebäudes. Fehlt er oder wirken die angegebenen Werte unplausibel im Vergleich zur Baubeschreibung, lohnt sich eine Rückfrage, bevor die Entscheidung fällt.
Wie Sie es konkret prüfen
Lassen Sie sich den Bedarfsausweis vor der Unterschrift vorlegen und vergleichen Sie die energetischen Kennwerte mit dem, was die Baubeschreibung an Dämmstandard und Heiztechnik tatsächlich vorsieht.
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Beratung buchenHäufige Fragen zur Bauträger-Checkliste
Warum braucht eine Bauträger-Immobilie eine eigene Checkliste und reicht nicht die normale Kapitalanlage-Checkliste?
Weil beim Kauf vom Bauträger häufig noch gar nicht gebaut ist. Es gibt keinen begehbaren Bestand zu besichtigen, sondern nur Pläne, eine Baubeschreibung und ein Versprechen zur Fertigstellung. Zusätzliche Prüfpunkte wie Baugenehmigung, Bauzeitenplan, MaBV-Ratenplan und die Bonität des Bauträgers kommen deshalb hinzu, die bei einem fertigen Bestandsobjekt in dieser Form nicht nötig sind.
Reicht es, die Baugenehmigung im Exposé erwähnt zu sehen?
Nein. Eine Erwähnung im Exposé ist keine Bestätigung. Nur der tatsächliche Genehmigungsbescheid der Bauaufsichtsbehörde zeigt, ob eine Baugenehmigung wirklich erteilt wurde oder ob sie noch beantragt beziehungsweise in Prüfung ist. Vor der Unterschrift sollte der Bescheid oder zumindest eine schriftliche Bestätigung des aktuellen Stands vorliegen.
Wie kann ich die Mietansätze einer Musterberechnung unabhängig prüfen?
Am verlässlichsten über ein Mietgutachten eines unabhängigen Sachverständigen oder über einen Abgleich mit tatsächlich erzielten Mieten vergleichbarer Objekte in derselben Lage, zum Beispiel über Mietspiegel oder die Einschätzung eines ortskundigen Maklers. Die Mietangabe des Verkäufers oder Vertriebspartners allein ist eine Marketingunterlage, keine neutrale Quelle.
Was bedeutet es, wenn eine QNG-Zertifizierung im Exposé steht, aber noch nicht final vorliegt?
Das bedeutet, dass die Zertifizierung bislang nur eine Prognose des Energieberaters ist, unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Bauausführung. Erst nach Fertigstellung und Prüfung steht endgültig fest, ob das Gebäude das Siegel tatsächlich erhält. Wer eine Förderung fest einplant, sollte sich den Zertifizierungsstand schriftlich bestätigen lassen, statt sich allein auf die Exposé-Angabe zu verlassen.