Mieteinnahmen sind Einkommen und unterliegen der Einkommensteuer mit Ihrem persönlichen Steuersatz (rund 25–45 %, je nach Einkommen). Das Gute daran: Sie können viele Kosten abziehen und Ihre Steuerlast damit deutlich senken. Dieser Ratgeber erklärt die drei wichtigsten Hebel.
Überblick: Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Ihre Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird jedoch nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss, der nach Abzug aller absetzbaren Kosten und der Abschreibung übrig bleibt. Genau hier liegt der Spielraum zur Steueroptimierung.
1. Werbungskosten – das können Sie abziehen
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen. Sie mindern Ihren steuerpflichtigen Überschuss unmittelbar.
Absetzbar
- Zinsen: der Zinsanteil Ihrer Kreditrate (nicht die Tilgung!)
- Nebenkosten: Heizung, Wasser, Grundsteuer, Straßenreinigung
- Hausverwaltung: Gebühren des Hausverwalters
- Reparaturen: kaputte Fliesen, neue Türzargen, Rohrreparatur
- Makler: die Maklergebühr bei der Neuvermietung
- Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht
- Instandhaltung: Wartungen und Inspektionen
- Verwaltungskosten: Buchführung, Kontogebühren
- Reisekosten: zu Besichtigungen oder zum Notartermin (unter bestimmten Bedingungen)
Nicht absetzbar
- Tilgung: der Tilgungsanteil Ihrer Kreditrate (nur Zinsen zählen!)
- Renovierung/Modernisierung: neues Badezimmer, Neuanstrich – das gilt als Investition, nicht als sofort abziehbare Reparatur
- Grunderwerbsteuer: die Steuer beim Kauf (sie wird über die Abschreibung aktiviert)
- Makler beim Kauf: die Maklergebühr beim Erwerb (wird ebenfalls aktiviert)
Beispiel: Ihre Kreditrate beträgt 2.000 € pro Monat. Davon entfallen 800 € auf Zinsen und 1.200 € auf Tilgung. Als Werbungskosten absetzen können Sie nur die 800 € Zinsen, nicht die vollen 2.000 €.
2. Abschreibung (AfA)
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist eines der größten Steuer-Spartools: Sie können einen Teil des Kaufpreises Jahr für Jahr von Ihren Einkünften abziehen, ohne dass tatsächlich Geld abfließt.
Wie funktioniert die AfA?
- Wohngebäude (nach 1924 gebaut): 2 % pro Jahr über 50 Jahre
- Gebäude (bis 1924 gebaut): 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
- Grundstück: kann nicht abgeschrieben werden
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, geschätzter Grundstücksanteil 50.000 €, Gebäudewert also 250.000 €. Bei 2 % Abschreibung ergibt das 250.000 € ÷ 50 = 5.000 € pro Jahr.
Diese 5.000 € können Sie jedes Jahr von Ihren Einkünften abziehen. Das reduziert Ihre Einkommensteuer, obwohl in diesem Jahr kein echtes Geld dafür geflossen ist.
Ist das legal?
Ja, völlig legal. Die AfA ist ein gezielter Steueranreiz des Staates, um Wohnraum zu fördern. Wichtig nur: Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann die genutzte Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn wieder erhöhen.
3. Spekulationsfrist – der Verkauf
Beim Verkauf entscheidet die Haltedauer darüber, ob der Gewinn steuerfrei bleibt oder versteuert werden muss.
Szenario 1: Sie halten 10 Jahre oder länger
Kein Problem: Der Verkaufsgewinn bleibt steuerfrei, weil die 10-Jahres-Frist erfüllt ist.
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Verkauf nach 12 Jahren für 380.000 € = 80.000 € Gewinn → 0 € Steuern.
Szenario 2: Sie verkaufen vor Ablauf der 10 Jahre
Der Gewinn ist steuerpflichtig: Sie versteuern ihn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (rund 25–45 %).
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Verkauf nach 5 Jahren für 350.000 € = 50.000 € Gewinn → 50.000 € × 40 % Steuersatz = 20.000 € Steuern.
4. Steuererklärung – was Sie dokumentieren müssen
Dokumentation ist entscheidend: Bewahren Sie alle Rechnungen, Quittungen und Kontoauszüge mindestens 10 Jahre auf. Diese Unterlagen sollten Sie sammeln:
- Mietverträge (wann und in welcher Höhe Miete eingezogen wurde)
- Reparaturrechnungen und Handwerkerbelege
- Versicherungspolicen und -rechnungen
- Kreditauszüge (für die Zinsberechnung)
- Nebenkostenabrechnungen
- Makler- und Notargebührenrechnungen
- Grundsteuerbescheid
Praktisches Beispiel: 1 Jahr Steuern
| Position | € |
|---|---|
| Brutto-Mieteinnahmen | 12.000 € |
| − Nebenkosten | −2.000 € |
| − Kreditzinsen (nur Zinsanteil) | −3.000 € |
| − Abschreibung (AfA) | −5.000 € |
| Steuerpflichtiges Einkommen | 2.000 € |
| × Ihr Steuersatz (z. B. 35 %) | × 35 % |
| Einkommensteuer | 700 € |
Wichtig: Obwohl 12.000 € Miete eingegangen sind, fallen nur rund 700 € Steuern an – weil Kosten und Abschreibung abgezogen werden.
Tipp: Holen Sie sich einen Steuerberater. Die Kosten (rund 300–800 € pro Jahr) amortisieren sich oft durch eine bessere Ausschöpfung der absetzbaren Posten. Ein Steuerberater kennt die zulässigen Gestaltungsspielräume und optimiert Ihre Steuererklärung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
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