Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger zahlen Sie nicht wie bei einer Bestandsimmobilie den vollen Kaufpreis bei Übergabe. Weil das Gebäude bei Vertragsschluss oft noch gar nicht steht, muss die Zahlung über die Bauzeit verteilt werden. Damit ein Bauträger dabei nicht mehr Geld erhält, als dem tatsächlichen Baufortschritt entspricht, greift ein eigener gesetzlicher Mechanismus: der MaBV-Ratenplan. Dieser Beitrag geht tiefer auf genau diesen Punkt ein, mit allem, was Käufer vor der Unterschrift dazu wissen sollten.
Was die Makler- und Bauträgerverordnung ist und warum es sie gibt
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine Rechtsverordnung, die auf Grundlage der Gewerbeordnung erlassen wurde. Ihr Zweck ist der Schutz von Käufern, die eine Immobilie kaufen, bevor diese fertiggestellt ist. Ohne eine solche Regelung könnte ein Bauträger den Kaufpreis vollständig oder zu großen Teilen im Voraus verlangen und das Geld dann für den Bau verwenden, oder im schlechtesten Fall auch nicht. Der Käufer würde damit das volle wirtschaftliche Risiko des Bauträgers tragen, obwohl er selbst gar nicht baut. Die MaBV begrenzt dieses Risiko, indem sie vorschreibt, dass Zahlungen an den tatsächlichen Stand der Bauarbeiten gekoppelt sein müssen. Der Bauträger bekommt sein Geld also nur Schritt für Schritt, in dem Tempo, in dem auch wirklich etwas gebaut wird.
Wie der gesetzliche Ratenplan konkret funktioniert
Das Kernprinzip der MaBV lautet: Eine Rate darf erst fällig werden, wenn der Bauabschnitt, auf den sie sich bezieht, tatsächlich erreicht ist. Eine vollständige Vorauszahlung des gesamten Kaufpreises bei Vertragsunterschrift ist unzulässig. Wichtig dabei: Die MaBV schreibt keine festen Prozentsätze für einzelne Bauabschnitte vor. Sie legt das Prinzip fest, nicht die genaue Staffel. Die konkrete Aufteilung in Einzelraten mit den jeweiligen Prozentsätzen wird im individuellen Bauträgervertrag vereinbart und orientiert sich an einem Rahmen, der in der Verordnung als Obergrenze vorgegeben ist. Vor der Unterschrift sollte deshalb nicht nur auf die Gesamtsumme geachtet werden, sondern genau auf die Reihenfolge und die Höhe jeder einzelnen Rate im eigenen Vertrag.
Typisches Beispiel einer Ratenstaffel in der Praxis
Damit der Ablauf greifbar wird, hier ein typisches, in der Praxis häufig anzutreffendes Muster. Das ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern eine Veranschaulichung, wie eine Ratenstaffel in einem realen Bauträgervertrag aussehen kann. Die tatsächlichen Prozentsätze und die Anzahl der Raten stehen immer im jeweiligen Vertrag und können davon abweichen.
- Nach Baubeginn, also sobald die ersten Erdarbeiten oder Fundamentarbeiten tatsächlich begonnen haben, wird eine erste Rate fällig.
- Nach Rohbau- und Dachfertigstellung, wenn das Gebäude im Rohbau steht und wetterfest eingedeckt ist, folgt die nächste Rate.
- Nach Innenausbau und Installationen, also wenn Fenster, Heizung, Sanitär und Elektrik eingebaut sind, wird ein weiterer größerer Anteil fällig.
- Restrate nach Übergabe, wenn das Objekt bezugsfertig ist und die Abnahme erfolgt ist, wird der verbleibende Betrag gezahlt, häufig mit einem vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt bis zur vollständigen Mängelbeseitigung.
Entscheidend ist nicht die genaue Zahl der Raten, sondern dass jede einzelne Rate erst nach dem zugehörigen, tatsächlich erreichten Bauabschnitt verlangt werden darf. Ein Ratenplan, der eine hohe Zahlung schon vor Baubeginn oder vor Rohbaufertigstellung vorsieht, sollte kritisch hinterfragt werden.
Die Rolle der Vormerkung im Grundbuch
Parallel zum Ratenplan sichert die Vormerkung den Käufer auf einer anderen Ebene ab. Sie wird bereits mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ins Grundbuch eingetragen, also lange bevor der volle Kaufpreis gezahlt ist. Die Vormerkung schützt den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung gegen bestimmte nachträgliche Ereignisse: Der Bauträger kann das Grundstück oder die Einheit nicht mehr wirksam an einen Dritten weiterverkaufen, und im Fall einer Insolvenz des Bauträgers fällt die vorgemerkte Einheit grundsätzlich nicht in die Insolvenzmasse, sondern bleibt dem Käufer zugeordnet. Die Vormerkung ist damit ein eigenständiges Sicherungsinstrument, das unabhängig vom Ratenplan arbeitet, aber genau mit ihm zusammen den gesetzlich gewollten Schutz ergibt.
Was bei einer Insolvenz des Bauträgers wirklich passiert
Hier ist Ehrlichkeit wichtig, denn der Schutz durch MaBV und Vormerkung hat Grenzen. Wird der Bauträger insolvent, bevor das Gebäude fertiggestellt ist, sichert die Vormerkung den rechtlichen Anspruch auf das Grundstück beziehungsweise die Einheit ab, nicht aber automatisch die Fertigstellung des Baus. Der Käufer verliert durch die Vormerkung in der Regel nicht sein Eigentumsrecht, er steht aber unter Umständen vor einem unfertigen Gebäude, für dessen Fertigstellung ein neuer Bauunternehmer gefunden und zusätzlich finanziert werden muss. Je genauer die bereits gezahlten Raten dem tatsächlichen Baufortschritt entsprochen haben, desto kleiner ist die Lücke zwischen dem, was gezahlt wurde, und dem, was tatsächlich gebaut wurde. Genau deshalb ist die Einhaltung des Ratenplans kein bürokratisches Detail, sondern die eigentliche wirtschaftliche Schutzfunktion im Insolvenzfall.
Worauf Käufer im Ratenplan des Vertrags konkret achten sollten
Vor der notariellen Unterschrift lohnt sich ein genauer Blick auf die folgenden Punkte im eigenen Bauträgervertrag:
- Reihenfolge der Raten mit dem Bauzeitenplan abgleichen, damit keine Rate vor dem zugehörigen Bauabschnitt fällig wird.
- Unabhängige Bautenstandsprüfung vor jeder Ratenfreigabe in Betracht ziehen, etwa durch einen eigenen Sachverständigen, statt sich allein auf die Freigabe des Bauträgers oder seines Baubetreuers zu verlassen.
- Sicherheitseinbehalt bei der Restrate prüfen, der üblicherweise bis zur vollständigen Beseitigung von Mängeln aus der Abnahme zurückgehalten werden kann.
- Fälligkeitsvoraussetzungen im Vertragstext genau lesen, nicht nur die Prozentsätze, sondern auch, wie der erreichte Bauabschnitt nachgewiesen werden muss.
- Eintragung der Vormerkung vor der ersten Ratenzahlung durch den Notar bestätigen lassen, nicht erst danach.
Ratenplan im eigenen Vertrag unklar?
Häuserhelden prüft den Ratenplan und die Vormerkungs-Regelung Ihres Bauträgervertrags neutral mit, bevor Sie unterschreiben.
Kostenlose Erstberatung anfragenHäufige Fragen zum MaBV-Ratenplan
Schreibt die MaBV eine feste Ratenstaffel in Prozent vor?
Nein. Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt kein festes Prozentschema vor, sondern nur das Prinzip: Jede Rate darf erst fällig werden, wenn der zugehörige Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist, und die Gesamtsumme der möglichen Raten ist gesetzlich gedeckelt. Die konkrete Staffel mit den einzelnen Prozentsätzen wird im jeweiligen Bauträgervertrag individuell festgelegt und sollte vor der Unterschrift genau gelesen werden.
Was passiert mit meinem Geld, wenn der Bauträger insolvent wird?
Die im Grundbuch eingetragene Vormerkung sichert in erster Linie den Anspruch auf das Eigentum ab, nicht automatisch die Fertigstellung des Gebäudes. Bereits gezahlte Raten sind an den erreichten Baufortschritt gekoppelt, decken aber keine Garantie, dass ein Nachfolger zu gleichen Konditionen weiterbaut. Deshalb ist es wichtig, dass keine Rate dem tatsächlichen Baufortschritt vorauseilt, denn nur so bleibt das finanzielle Risiko im Insolvenzfall begrenzt.
Wofür steht die Abkürzung MaBV?
MaBV steht für Makler- und Bauträgerverordnung. Sie regelt unter anderem, wie und wann ein Bauträger Zahlungen vom Käufer verlangen darf, und schützt damit Käufer von Bauträgerimmobilien vor Vorauszahlungen, die über den tatsächlichen Baufortschritt hinausgehen.
Reicht die Vormerkung im Grundbuch als vollständige Absicherung aus?
Die Vormerkung ist ein wichtiger, aber kein vollständiger Schutz. Sie sichert den Käufer gegen einen Zweitverkauf des Objekts und gegen bestimmte nachträgliche Verfügungen über das Grundstück ab. Sie ersetzt jedoch nicht die Pflicht, den Ratenplan im Vertrag genau zu prüfen und den Baufortschritt vor jeder Ratenzahlung unabhängig nachzuvollziehen.