Eine Immobilie als Kapitalanlage steht und fällt mit ihrer Finanzierung. Die richtige Mischung aus Eigenkapital, Kreditart und Tilgung entscheidet darüber, ob sich Ihre Investition trägt – oder ob die Rate zur Belastung wird.
Warum Eigenkapital wichtig ist
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto stabiler ist Ihre Investition. Als Faustregel gilt:
- 20–30 % Eigenkapital: Standard für Kapitalanlagen – ein sicheres Fundament.
- 50 % Eigenkapital: sehr konservativ, mit entsprechend niedriger Rate.
- 100 % Eigenkapital (kein Kredit): sehr sicher, aber mit Opportunitätskosten – das Geld ist gebunden.
Warum nicht 100 % Fremdkapital (Vollfinanzierung)?
Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind riskant:
- Höhere Zinsen, oft mit 1–2 % Aufschlag.
- Weniger Verhandlungsspielraum gegenüber der Bank.
- Risiko, dass die Miete die Kreditrate nicht deckt – besonders bei Leerstand.
- Psychologischer Druck durch fehlenden Sicherheitspuffer.
Kreditarten für Kapitalanlagen
1. Annuitätsdarlehen (Standard)
Das ist der häufigste Kredittyp: Sie zahlen jeden Monat denselben Betrag, der sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.
Vorteile: planbar, transparent, einfach zu kalkulieren.
Nachteile: anfangs hoher Zinsanteil.
2. Tilgungsdarlehen
Hier bleibt der Tilgungsanteil konstant, während die Zinsen mit der sinkenden Restschuld zurückgehen. Die Monatsrate fällt also über die Laufzeit.
Vorteile: schneller schuldenfrei, insgesamt weniger Zinsen.
Nachteile: anfangs höhere Rate, etwas aufwendigere Planung.
3. Variables Darlehen (für Einsteiger nicht empfohlen)
Der Zins wird regelmäßig an einen Leitindex (z. B. EURIBOR) angepasst. Das Risiko: Die Zinsen können deutlich steigen.
Geeignet nur für: erfahrene Anlegerinnen und Anleger mit hohem Sicherheitspuffer.
Wichtige Kreditparameter
Kreditlaufzeit
Für Kapitalanlagen werden in der Regel 20–30 Jahre empfohlen:
- 10 Jahre: hohe Monatsrate, dafür schnell schuldenfrei.
- 20–25 Jahre: ideal – die Rate passt zu den Mieteinnahmen.
- 30–35 Jahre: niedrigere Rate, dafür längere Bindung.
Sollzinssatz
Aktuell (2026) liegt der Zins je nach Bonität und Eigenkapital bei etwa 3–5 %. Vergleichen Sie immer mehrere Banken: Schon 0,5 % Unterschied bedeuten rund 1.500 € Mehrkosten pro Jahr.
Sondertilgung
Die Möglichkeit, zusätzlich zur Rate Geld zu zahlen und so schneller schuldenfrei zu werden. Fordern Sie diese Option im Kreditvertrag ein – idealerweise 5–10 % der Kreditsumme pro Jahr kostenfrei.
Wie hoch darf die Kreditrate sein?
Die häufigste Falle: zu knapp kalkulieren. Ihre Mieteinnahmen müssen die Kreditrate decken – und zwar mit Sicherheitspuffer für Leerstand und Reparaturen.
| Szenario | Jahresmiete | Max. Kreditrate (monatlich) |
|---|---|---|
| Konservativ (mit Leerstand-Reserve) | 12.000 € | 800 € |
| Moderat (normal) | 12.000 € | 1.000 € |
| Optimistisch (knapp) | 12.000 € | 1.200 € |
Faustregel: Die monatliche Kreditrate sollte höchstens 75–80 % der monatlichen Mieteinnahmen (nach Nebenkosten) betragen.
Beispielrechnung: 300.000-€-Immobilie
- Kaufpreis: 300.000 €
- Eigenkapital (25 %): 75.000 €
- Kreditbetrag: 225.000 €
- Zinssatz: 4,0 % pro Jahr
- Laufzeit: 25 Jahre
- Monatsrate: rund 1.123 €
Ist das finanzierbar?
- Jahresmiete: 12.000 € → 1.000 € pro Monat
- Nebenkosten (ca. 2.000 € pro Jahr): −166 € pro Monat
- Verfügbar für die Kreditrate: rund 833 € pro Monat
- Tatsächliche Kreditrate: 1.123 € pro Monat
Ergebnis: In diesem Beispiel ist die Immobilie ohne zusätzliches Einkommen nicht allein aus der Miete finanzierbar. Entweder braucht es mehr Eigenkapital, eine längere Laufzeit – oder ein Objekt mit besserem Verhältnis von Kaufpreis zu Miete.
Wichtig: Banken rechnen oft mit 80 % der Mieteinnahmen. Planen Sie realistischer – mit Leerstand, Reparaturen und Mietausfällen. Kalkulieren Sie nie zu knapp.
Finanzierungs-Checkliste
- Mindestens 2–3 Banken anfragen und Angebote vergleichen.
- Sondertilgung von 5–10 % pro Jahr kostenfrei vereinbaren.
- Aktuellen Zinssatz abfragen – er ändert sich täglich.
- Nach allen versteckten Gebühren fragen (Bearbeitung, Versicherungen).
- Zinsbindung von mindestens 15 Jahren wählen – länger ist sicherer.
- Tilgung von mindestens 1 % ansetzen; ist das nicht möglich, ist das Objekt zu teuer.
- Prüfen: Passt die Rate zu Ihrer Miete plus Puffer?
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