QNG-Siegel und KfW-Förderkredit für Neubau erklärt

In Exposés für Neubau-Immobilien taucht häufig das Kürzel QNG zusammen mit einem Hinweis auf KfW-Förderung auf. Beides klingt nach einem finanziellen Vorteil, ist aber kein Steuervorteil und keine Abschreibung. Wer eine Neubau-Immobilie als Kapitalanlage prüft, sollte verstehen, was das Siegel tatsächlich bescheinigt, wie der Förderkredit wirkt und warum der Zertifizierungsstand beim Kauf vom Plan genauer Prüfung bedarf.

Was das QNG-Siegel ist

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatliches Nachhaltigkeitssiegel für Neubauten in Deutschland. Es bewertet ein Gebäude über den reinen Energieverbrauch hinaus und berücksichtigt zusätzliche Kriterien wie Ökobilanz über den Lebenszyklus, Schadstoffarmut der verwendeten Baustoffe und Aspekte der Kreislauffähigkeit. Das Siegel wird von akkreditierten Zertifizierungsstellen vergeben, nicht vom Bauträger selbst, und ist in der Praxis vor allem deshalb relevant, weil es die Zugangsvoraussetzung für bestimmte zinsvergünstigte KfW-Förderkredite ist. Ohne QNG-Zertifizierung ist der entsprechende Förderkredit schlicht nicht zugänglich, unabhängig davon, wie energieeffizient das Gebäude sonst gebaut ist.

Der KfW-Förderkredit Klimafreundlicher Neubau

Der KfW-Förderkredit für klimafreundlichen Neubau wird in der Praxis meist unter den Programmnummern 297 und 298 geführt und über die eigene Bank beantragt, nicht direkt bei der KfW. Wichtig für die Einordnung: Es handelt sich ausschließlich um eine zinsvergünstigte Finanzierung, also ein Darlehen mit einem gegenüber dem freien Markt niedrigeren Zinssatz, das wie jeder andere Kredit vollständig zurückgezahlt werden muss. Es ist kein Zuschuss, der nicht zurückgezahlt wird, und kein Steuervorteil, der die eigene Steuerlast mindert. Die tatsächliche Kreditsumme und der genaue Zinsvorteil hängen vom jeweils gültigen KfW-Programm, dem Zinsumfeld und der individuellen Bonität ab und sollten vor jeder Kaufentscheidung direkt bei der finanzierenden Bank oder auf der offiziellen KfW-Seite erfragt werden, nicht aus einer pauschalen Zahl im Verkaufsexposé übernommen werden.

Effizienzhaus-Standard: was die Zahl bedeutet

Bezeichnungen wie Effizienzhaus 40 (EH40) geben an, wie viel Primärenergie ein Gebäude im Vergleich zu einem gesetzlich definierten Referenzgebäude verbraucht. Die Zahl steht für den Prozentsatz: Ein Effizienzhaus 40 benötigt nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs, den das Referenzgebäude nach den gesetzlichen Vorgaben hätte. Je niedriger die Zahl, desto strenger der Standard und desto energieeffizienter das Gebäude im Vergleich zur gesetzlichen Mindestanforderung. Der Effizienzhaus-Standard allein sagt aber noch nichts über das QNG-Siegel aus, beide Kennzahlen hängen zwar zusammen, sind aber eigenständige Nachweise mit eigenen Prüfkriterien.

Kauf vom Plan: der Zertifizierungsstand ist oft noch eine Prognose

Ein Punkt verdient bei Neubau-Immobilien besondere Aufmerksamkeit: Wird eine Einheit vom Plan gekauft, also vor oder während der Bauphase, liegt die endgültige QNG-Zertifizierung zum Zeitpunkt der Unterschrift häufig noch gar nicht vor. Im Exposé oder in der Baubeschreibung steht dann meist nur die Prognose eines Energieberaters, die unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der tatsächlichen Bauausführung steht. Ob das Gebäude am Ende wirklich zertifiziert wird, hängt davon ab, ob während der Bauphase exakt nach den geplanten Vorgaben gebaut wird. Käufer, die die Förderfähigkeit fest in ihre Finanzierung einplanen, sollten sich den aktuellen Zertifizierungsstand schriftlich bestätigen lassen, statt sich allein auf eine Angabe im Verkaufsexposé zu verlassen. Das Gleiche gilt für den angegebenen Effizienzhaus-Standard, der bei einer Bauausführung vom Plan ebenfalls erst mit der Fertigstellung endgültig feststeht.

Klare Abgrenzung: Förderkredit ist keine Steuerersparnis

Ein häufiges Missverständnis ist, QNG-Förderung und steuerliche Abschreibungen wie die AfA in einen Topf zu werfen. Beide betreffen Neubauten, wirken aber auf vollständig unterschiedliche Weise: Der KfW-Förderkredit verändert nur die Finanzierungskosten, also wie teuer das Fremdkapital ist. Eine AfA-Abschreibung mindert dagegen die zu versteuernden Mieteinkünfte. Beide Vorteile können bei derselben Immobilie nebeneinander bestehen, sollten aber getrennt bewertet und nie als eine gemeinsame Summe im Kopf addiert werden. Eine ausführliche Einordnung der steuerlichen Seite, einschließlich der Unterschiede zwischen linearer, degressiver und Sonder-AfA, steht im Beitrag AfA-Vergleich: Lineare, Degressive, Neubau- und Denkmal-Abschreibung.

Fachbegriffe kurz erklärt

Primärenergiebedarf

Rechnerischer Energiebedarf eines Gebäudes inklusive der Energie, die für Gewinnung, Umwandlung und Transport des Energieträgers nötig ist, nicht nur der reine Endenergieverbrauch im Haus.

Referenzgebäude

Gesetzlich definiertes Vergleichsgebäude gleicher Geometrie, gegen das der tatsächliche Energiebedarf eines Neubaus prozentual verglichen wird.

Energieberater

Fachlich qualifizierte Person, die den energetischen Nachweis für Förderprogramme erstellt und während des Baus begleitet.

Zertifizierungsstelle

Unabhängige, akkreditierte Stelle, die das QNG-Siegel nach Prüfung tatsächlich vergibt, nicht der Bauträger selbst.

Häufige Fragen zu QNG und KfW-Förderung

Was ist das QNG-Siegel?

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatliches Nachhaltigkeitssiegel für Neubauten in Deutschland. Es bewertet ein Gebäude über den reinen Energieverbrauch hinaus, etwa auch Ökobilanz und Schadstoffarmut, und ist die Zugangsvoraussetzung für bestimmte KfW-Förderkredite im klimafreundlichen Neubau.

Ist der KfW-Förderkredit ein Zuschuss oder ein Steuervorteil?

Keines von beiden. Der KfW-Förderkredit Klimafreundlicher Neubau ist ausschließlich eine zinsvergünstigte Finanzierung, die über eine Bank beantragt und wie ein normales Darlehen zurückgezahlt wird. Er mindert nicht die Steuerlast und ist nicht mit einer AfA-Abschreibung zu verwechseln.

Was bedeutet die Zahl beim Effizienzhaus-Standard, etwa EH40?

Die Zahl gibt an, wie viel Primärenergie das Gebäude im Vergleich zu einem gesetzlich definierten Referenzgebäude verbraucht. Effizienzhaus 40 bedeutet, dass nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes benötigt werden. Je niedriger die Zahl, desto strenger der Standard und desto energieeffizienter das Gebäude.

Liegt die QNG-Zertifizierung beim Kauf vom Plan schon fest?

Nicht zwangsläufig. Bei einem Kauf vom Plan ist die QNG-Zertifizierung oft noch nicht final erteilt, sondern nur als Prognose des Energieberaters unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Bauausführung angegeben. Käufer sollten sich den aktuellen Zertifizierungsstand schriftlich bestätigen lassen, statt sich allein auf die Angabe im Exposé zu verlassen.