Die AfA ist einer der wichtigsten steuerlichen Hebel bei einer vermieteten Immobilie, aber es gibt nicht die eine AfA. Je nach Baujahr, Gebäudeart und Sanierungsstand kommen unterschiedliche Prozentsätze und Zeiträume zur Anwendung, die sich in ihrer Wirkung deutlich unterscheiden. Dieser Beitrag stellt die vier relevanten Varianten gegenüber: lineare AfA, degressive AfA, Neubau-Sonder-AfA nach §7b EStG und Denkmal-AfA nach §7i EStG.
Die vier AfA-Arten im Überblick
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die Jahre und mindert dadurch die zu versteuernden Mieteinkünfte. Welche Variante greift, hängt vom Baujahr, vom Gebäudetyp und davon ab, ob zusätzliche Voraussetzungen wie eine Baukostengrenze oder eine Denkmalbescheinigung erfüllt sind.
| AfA-Art | Für wen | Satz / Zeitraum | Zentrale Voraussetzung |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA (Bestand) | Gebäude, fertiggestellt vor 2023 | 2 % p. a. über 50 Jahre | Keine besondere Voraussetzung, gesetzlicher Regelfall nach § 7 Abs. 4 EStG |
| Lineare AfA (Neubau) | Gebäude, fertiggestellt ab 2023 | 3 % p. a. über 33 Jahre | Fertigstellung nach dem 31.12.2022, § 7 Abs. 4 EStG |
| Degressive AfA | Neubauten ab 2023, alternativ zur linearen Neubau-AfA | 5 % vom jeweiligen Restwert, degressiv fallend | Baubeginn beziehungsweise Kaufvertrag im gesetzlich festgelegten Zeitfenster seit 2023 |
| Neubau-Sonder-AfA §7b EStG | Neu geschaffener Mietwohnraum, zusätzlich zur linearen AfA | Zusätzlich 5 % p. a. für 4 Jahre, Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 €/m² | Baukosten unter 5.200 €/m², mindestens 10 Jahre Vermietung |
| Denkmal-AfA §7i EStG | Sanierungskostenanteil bei Baudenkmälern | 8 Jahre 9 %, danach 4 Jahre 7 % | Bescheinigung der Denkmalbehörde, Sanierungsbeginn erst nach eigener Kaufvertragsunterschrift |
Lineare AfA: der gesetzliche Regelfall
Die lineare AfA ist die Standardabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Gebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, gilt ein fester Satz von 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre, bezogen auf den ursprünglichen Gebäudewert ohne Grundstück. Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, hat der Gesetzgeber den Satz auf 3 Prozent pro Jahr über 33 Jahre angehoben. Der Vorteil der linearen AfA ist die Planbarkeit: Der abschreibbare Betrag bleibt über die gesamte Laufzeit gleich.
Degressive AfA: höhere Entlastung am Anfang
Seit 2023 ist für Neubauten wieder eine degressive AfA möglich, als Alternative zur linearen Neubau-AfA. Statt eines festen Prozentsatzes vom ursprünglichen Wert wird hier 5 Prozent vom jeweiligen Restwert abgeschrieben. Das bedeutet: In den ersten Jahren ist der abschreibbare Betrag höher als bei der linearen Variante, weil der Restwert noch hoch ist, danach fällt er Jahr für Jahr. Wer sich für die degressive AfA entscheidet, kann für dasselbe Gebäude später zur linearen AfA wechseln, der umgekehrte Wechsel ist nicht möglich. Ob die degressive oder die lineare Neubau-AfA günstiger ist, hängt davon ab, wie lange vermietet werden soll und wie sich die eigene steuerliche Situation über die Jahre entwickelt.
Neubau-Sonder-AfA nach §7b EStG: zusätzlich, aber gedeckelt
Die Sonder-AfA nach §7b EStG kommt zusätzlich zur linearen AfA hinzu, wenn neuer Mietwohnraum geschaffen wird. Sie erlaubt, zusätzlich 5 Prozent pro Jahr für 4 Jahre abzuschreiben. Zwei Einschränkungen sind dabei entscheidend: Die reinen Baukosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten, und die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA selbst ist auf 4.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt, selbst wenn die tatsächlichen Baukosten darunter liegen. Außerdem muss die Wohnung mindestens 10 Jahre der Vermietung dienen, sonst wird die Sonder-AfA rückwirkend aufgehoben. Der Verkaufspreis einer Einheit allein sagt nichts darüber aus, ob der reine Baukostenanteil ohne Grundstück und Bauträgergewinn unter der Grenze liegt, das muss gesondert nachgewiesen werden.
Denkmal-AfA nach §7i EStG: schneller, aber nur für Sanierungskosten
Beim Kauf eines sanierten oder zu sanierenden Baudenkmals greift eine eigene Regel: Der begünstigte Sanierungskostenanteil lässt sich über 8 Jahre mit 9 Prozent und weitere 4 Jahre mit 7 Prozent abschreiben, deutlich schneller als normale AfA. Wichtig ist, dass sich dieser Satz nur auf den Sanierungskostenanteil bezieht, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, dass die Maßnahmen denkmalpflegerisch erforderlich waren. Entscheidend ist außerdem die sogenannte Fußstapfentheorie: Die Sanierung darf vor der eigenen notariellen Kaufvertragsunterschrift noch nicht begonnen haben, sonst tritt der Käufer in die Position des Verkäufers ein und verliert den Vorteil für den bereits begonnenen Teil ganz oder teilweise.
Rechenbeispiel: linear versus §7b-Sonder-AfA
Ein neutrales Rechenbeispiel zeigt den Unterschied in der jährlichen Bemessungsgrundlage, ausdrücklich ohne eine Aussage zur tatsächlichen Steuerersparnis in Euro, die vom persönlichen Steuersatz abhängt.
| Berechnung | Nur lineare Neubau-AfA (3 %) | Zusätzlich mit §7b-Sonder-AfA (5 %) |
|---|---|---|
| Angenommener Gebäudewert | 300.000 € | 300.000 € |
| Bemessungsgrundlage Sonder-AfA | entfällt | gedeckelt auf 4.000 €/m² (abhängig von der Wohnfläche) |
| Lineare AfA pro Jahr | 9.000 € (3 % von 300.000 €) | 9.000 € (3 % von 300.000 €) |
| Zusätzliche Sonder-AfA pro Jahr (Jahre 1 bis 4) | 0 € | bis zu 5 % der gedeckelten Bemessungsgrundlage, je nach Wohnfläche |
| Gesamte Abschreibung in den ersten 4 Jahren | 36.000 € | 36.000 € plus zusätzlicher Sonder-AfA-Betrag |
Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA hängt von der tatsächlichen Wohnfläche der Einheit ab, deshalb lässt sich der zusätzliche Euro-Betrag hier bewusst nicht pauschal nennen. Entscheidend ist in jedem Fall: Eine höhere jährliche Abschreibung bedeutet eine geringere Steuerlast, aber die tatsächliche Ersparnis in Euro ergibt sich erst aus dem persönlichen Grenzsteuersatz und der gesamten Einkommenssituation. Eine im Exposé genannte AfA-Art ist kein Versprechen auf eine bestimmte Ersparnis, das lässt sich nur mit einem Steuerberater anhand der eigenen Steuererklärung verlässlich durchrechnen.
Unsicher, welche AfA zu Ihrem Objekt passt?
Häuserhelden ordnet Neubau-, Bestands- und Denkmalobjekte neutral ein, bevor Sie sich entscheiden.
Kostenlose Erstberatung anfragenHäufige Fragen zum AfA-Vergleich
Welche AfA-Art lohnt sich für welche Immobilie?
Für Bestandsgebäude vor 2023 gilt die lineare AfA mit 2 Prozent über 50 Jahre. Für Neubauten ab 2023 gilt die lineare AfA mit 3 Prozent über 33 Jahre, alternativ die degressive AfA mit 5 Prozent vom Restwert. Zusätzlich zur linearen Neubau-AfA kann die Sonder-AfA nach §7b EStG greifen, wenn die Baukostengrenze eingehalten wird. Bei einem sanierten Baudenkmal kommt stattdessen die Denkmal-AfA nach §7i EStG für den Sanierungskostenanteil in Betracht. Welche Variante im Einzelfall die günstigste ist, hängt vom Gebäude, dem Baujahr und der persönlichen Steuersituation ab und sollte mit einem Steuerberater durchgerechnet werden.
Kann ich lineare und degressive AfA gleichzeitig nutzen?
Nein. Für ein und dasselbe Gebäude muss man sich für die Nutzungsdauer entweder für die lineare oder für die degressive AfA entscheiden, ein Wechsel von degressiv zu linear ist später möglich, der umgekehrte Weg nicht. Die Neubau-Sonder-AfA nach §7b EStG und die Denkmal-AfA nach §7i EStG sind dagegen zusätzliche, eigenständige Abschreibungen, die unter ihren jeweiligen Voraussetzungen neben der linearen AfA auf die begünstigte Bemessungsgrundlage angewendet werden.
Was ist die Fußstapfentheorie bei der Denkmal-AfA?
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG gilt nur für Sanierungskosten, die nach der eigenen Herstellungspflicht entstanden sind. Wer ein bereits saniertes Baudenkmal kauft, tritt nach der sogenannten Fußstapfentheorie in die Position des Verkäufers ein und darf nur den Sanierungsanteil abschreiben, der nach dem eigenen notariellen Kaufvertrag begonnen wurde. Hat der Verkäufer die Sanierung schon vor der Unterschrift des Käufers abgeschlossen oder begonnen, entfällt der Vorteil für den Käufer ganz oder teilweise.
Wie viel Steuern spare ich konkret durch die AfA?
Das lässt sich pauschal nicht in Euro beziffern. Die AfA mindert die zu versteuernden Mieteinkünfte, die tatsächliche Steuerersparnis hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz, der Höhe des Gebäudewerts, weiteren Einkünften und der individuellen Veranlagung ab. Eine im Exposé oder in einer Musterberechnung genannte AfA-Art ist keine Zusage auf eine bestimmte Ersparnis, das lässt sich nur mit einem Steuerberater anhand der eigenen Steuersituation verlässlich berechnen.