Die Rendite entscheidet, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt. Wer nur auf die Brutto-Rendite schaut, verrechnet sich schnell. Erst Netto-Rendite und Faktor zusammen zeigen, was eine Immobilie wirklich einbringt.
Was ist Rendite?
Die Rendite ist der wirtschaftliche Ertrag Ihrer Kapitalanlage, also wie viel Prozent Gewinn Sie jährlich auf Ihr investiertes Geld erzielen. Bei Wohnimmobilien liegt die Brutto-Mietrendite in Deutschland meist zwischen 3 und 5 Prozent, in gefragten Lagen wie Düsseldorf eher darunter. Die wichtigste Einnahmequelle ist die Miete, doch nicht alle Mieteinnahmen sind reiner Gewinn: Instandhaltung, Steuern und Verwaltung müssen abgezogen werden, weshalb am Ende die Netto-Rendite entscheidet.
Die Brutto-Rendite
Die Brutto-Rendite ist die einfachste Renditekennzahl und zeigt, wie viel Prozent reine Jahresmiete eine Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis einbringt, ohne Berücksichtigung von Kosten. Werte zwischen 3 und 4 Prozent sind in Ballungsräumen wie Düsseldorf üblich, 5 Prozent und mehr sind eher in günstigeren Lagen erreichbar.
Brutto-Rendite-Formel
Jahresmieteinnahmen ÷ Kaufpreis × 100 = Brutto-Rendite (%)
Die Brutto-Rendite zeigt das rohe Rentabilitätspotenzial, ignoriert aber alle Kosten und Steuern.
Beispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis und 12.000 € Jahresmieteinnahmen ergibt sich 12.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 4,0 % Brutto-Rendite. Das bedeutet: Die Immobilie erwirtschaftet 4 % ihres Kaufpreises pro Jahr an reiner Miete. Das klingt niedrig, ist aber durchaus normal, besonders in Ballungsräumen wie Düsseldorf.
Die Netto-Rendite (realistischer)
Die Netto-Rendite ist die aussagekräftigste Renditekennzahl, weil sie die echten Kosten berücksichtigt und zeigt, wie viel Geld Ihnen nach allen Ausgaben tatsächlich bleibt. In der Praxis liegt die Netto-Rendite oft 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Brutto-Rendite, im folgenden Beispiel sinkt sie von 4,0 auf 2,33 Prozent.
Netto-Rendite-Formel
(Jahresmieteinnahmen − Nebenkosten − Steuern) ÷ Kaufpreis × 100
Die Netto-Rendite ist für Ihre Investitionsentscheidung viel wichtiger, da sie Ihre tatsächliche Gewinnquote zeigt.
Beispiel: Gleiche Immobilie mit Kosten. Jahresmieteinnahmen 12.000 €, Nebenkosten 2.000 € (Instandhaltung, Verwaltung, Heizung), Einkommensteuer 30 % entspricht 3.000 € (auf den Ertrag nach Kosten). Berechnung: (12.000 € − 2.000 € − 3.000 €) ÷ 300.000 € × 100 = 2,33 % Netto-Rendite. Der jährliche Nettoertrag beträgt 7.000 €, das ist das echte Geld in Ihrer Tasche.
Der Immobilien-Faktor (Kaufpreis-Faktor)
Der Immobilien-Faktor ist eine schnelle Kennzahl, um zu sehen, wie teuer eine Immobilie relativ zu ihren Mieteinnahmen ist. Ein niedriger Faktor bedeutet, dass die Immobilie günstig ist, bezogen auf ihre Mieteinnahmen.
Immobilien-Faktor-Formel
Kaufpreis ÷ Jahresmieteinnahmen = Faktor
Der Faktor zeigt, nach wie vielen Jahren die Immobilie durch Mieteinnahmen bezahlt wäre (ohne Berücksichtigung von Kosten und Steuern).
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Jahresmieteinnahmen 12.000 €. Berechnung: 300.000 € ÷ 12.000 € = Faktor 25. Interpretation: Diese Immobilie würde 25 Jahre brauchen, um sich durch Miete zu bezahlen. Das ist relativ hoch.
Faktor-Bewertung: Was ist attraktiv?
- Faktor 12–16: Sehr attraktiv, hohe Mietrendite, schnelle Amortisation.
- Faktor 16–20: Gut, solide Rendite, solides Investment.
- Faktor 20–25: Mittel, annehmbar, besonders bei Wertsteigerungspotenzial.
- Faktor über 25: Schwach, hoher Kaufpreis, nur mit starkem Wertsteigerungspotenzial interessant.
Ein hoher Faktor ist nicht zwingend schlecht, wenn das Wertsteigerungspotenzial groß ist (z. B. in Düsseldorf als Wirtschaftszentrum). Ein niedriger Faktor signalisiert hohe Mietrendite, die aber auch mit weniger Wertsteigerung korrelieren kann.
Brutto-Rendite vs. Netto-Rendite vs. Faktor: Was ist wann wichtig?
| Kennzahl | Wofür? | Aussagekraft |
|---|---|---|
| Brutto-Rendite | Schneller Überblick | Niedrig, ignoriert Kosten |
| Netto-Rendite | Reale Gewinnquote | Hoch, berücksichtigt alle Kosten |
| Faktor | Preisbewertung vergleichen | Mittel, zeigt relative Teuerung |
Rechenbeispiel aus der Region Düsseldorf
Ein konkretes Rechenbeispiel macht die drei Kennzahlen greifbar. Eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung kostet in Düsseldorf bei rund 5.000 Euro pro Quadratmeter etwa 350.000 Euro. Vermietet zu einer Nettokaltmiete von 1.167 Euro im Monat bringt diese Wohnung 14.000 Euro Jahresmiete. Daraus ergibt sich eine Brutto-Rendite von 14.000 ÷ 350.000 × 100 = 4,0 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 350.000 ÷ 14.000 = 25. Nach Abzug von 2.500 Euro nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und 3.000 Euro Steuern bleibt eine Netto-Rendite von rund 2,4 Prozent. Häuserhelden rechnet jedes Objekt mit echten Zahlen durch, bevor Sie investieren, und ordnet die Rendite in den lokalen Markt ein. In gefragten Lagen wie Düsseldorf sind 3 bis 4 Prozent Brutto-Rendite üblich, dafür ist das Wertsteigerungspotenzial höher als in günstigeren Regionen.
Praktische Tipps zur Renditeberechnung
- Seien Sie realistisch bei Kosten: Instandhaltung sollte mindestens 1–2 % des Kaufpreises pro Jahr betragen. Besser: mit Fachleuten rechnen.
- Berücksichtigen Sie Ihren Steuersatz: Für Kapitalanleger liegt der Steuersatz oft zwischen 25–45 %. Nicht alle Einnahmen sind Gewinn.
- Vergleichen Sie mehrere Immobilien: Erst Faktor checken, dann Netto-Rendite berechnen.
- Bedenken Sie Wertsteigerung: Eine Immobilie mit niedrigem Faktor und hohem Wertsteigerungspotenzial kann besser sein als eine mit hohem Faktor in stagnierenden Märkten.
- Finanzierungskosten nicht vergessen: Kreditraten reduzieren Ihren echten Nettoertrag, aber Sie bauen Eigenkapital auf.
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