Kapitalanlage-Checkliste. Was vor dem Kauf zählt.

Eine strukturierte Prüfung schützt Sie vor teuren Fehlern. Diesen Leitfaden können Sie ausdrucken und bei jeder besichtigten Immobilie durchgehen. So vergleichen Sie Objekte sachlich und treffen keine übereilten Entscheidungen.

Lage & Standort

• ÖPNV-Anbindung: Ist die Immobilie gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar? (U-Bahn, S-Bahn, Bus in Fußdistanz)
• Einkaufsinfrastruktur: Gibt es Supermärkte, Restaurants und Cafés im unmittelbaren Umfeld?
• Arbeitsplätze: Gibt es Arbeitgeber in der Nähe? Das sichert die Nachfrage nach Wohnraum.
• Schulen & Kitas: Für Mieter mit Kindern attraktiv und wichtig für die Vermietbarkeit.
• Stadtentwicklung: Plant die Stadt Investitionen? (Parks, neue Geschäfte, Infrastruktur)
• Nachbarschaft: Gentrifizierung oder Verfall? Lebendiges Viertel oder Schlafquartier?
• Lärm & Umwelt: Verkehrslärm, Flughafen-Nähe oder Industriegebiet in der Umgebung?

Zustand & Alter

• Baujahr: Neubau (0–5 Jahre), Altbau (vor 1950) oder Zwischenkriegsbau, jeweils mit unterschiedlichen Risiken.
• Energieausweis: Ist einer vorhanden? Wie ist die Energieklasse? (A–H, wobei A am besten ist)
• Fassade & Dach: Sichtbare Schäden, Ausblühungen, Risse oder lockere Dachziegel?
• Heizung & Warmwasser: Alter der Anlage? Öl, Gas oder Fernwärme? Wartungszustand?
• Elektrik & Sanitär: Leitungsalter, Rohrzustand (Kupfer/Kunststoff) und Schimmelflecken?
• Fenster & Türen: Einfach- oder Doppelverglasung? Dichtheit? Anstehender Austausch?
• Böden & Wände: Risse, Feuchtigkeitsflecken, abgelöste Tapete oder Schimmel?
• Grundriss: Praktischer Schnitt? Durchlüftung möglich? Zimmer sinnvoll vermietbar (auch WG-tauglich)?

Mietmarkt & Vermietbarkeit

• Durchschnittsmietpreise: Wie viel kostet ein Quadratmeter in der Nachbarschaft? (Online-Portale, Makler-Daten)
• Nachfrage: Ist der Mietmarkt angespannt oder überschwemmt? (Portale prüfen, Makler befragen)
• Mietpreisentwicklung: Wie war die Preisentwicklung in den letzten fünf Jahren?
• Zielgruppe: Wer soll mieten – Studenten, Berufstätige, Familien? Je größer die Zielgruppe, desto leichter die Vermietung.
• Leerstandsquote: Wie viele leere Wohnungen gibt es in der Region? Eine hohe Quote bedeutet Risiko.
• Bestehender Mietvertrag: Falls bereits vermietet: Laufzeit, Bonität des Mieters und Nebenkosten-Regelung prüfen.

Rechtliche Belange

• Grundbuch-Eintrag: Gibt es Einträge, Hypotheken oder Grundschulden? Notarielle Prüfung erforderlich.
• Baulasten & Dienstbarkeiten: Überraschungen im Grundbuch? (Wegerecht, Leitungsrechte, Bebauungspläne)
• Bebauungsplan: Sind Änderungen geplant? Kann die Immobilie so bestehen bleiben?
• Denkmalschutz: Ist das Gebäude geschützt? Das bringt Einschränkungen, aber auch Steuervergünstigungen.
• Nachbarschaftsprobleme: Gibt es dokumentierte Gerichtsprozesse, Grenzstreitigkeiten oder Lärmbelästigung?
• Makler- & Notarkosten: Sind sie einkalkuliert? (rund 7–12 % des Kaufpreises)

Rendite & Wirtschaftlichkeit

• Brutto-Rendite: Berechnet? (Ziel: mindestens 3–4 %)
• Netto-Rendite: Nach Nebenkosten und Steuern berechnet? (Ziel: mindestens 2–3 %)
• Kaufpreisfaktor: Berechnet? (ideal: 16–20, akzeptabel: 20–25)
• Nebenkosten realistisch: Nicht zu niedrig angesetzt? (mindestens 1–2 % des Kaufpreises pro Jahr)
• Leerstandsrisiko: Realistisches Budget für Leerzeiten eingeplant? (1–3 Monate pro Jahr sind üblich)
• Finanzierungszins: Mit dem aktuellen Marktzins gerechnet?

Steuerliche Aspekte

• Abschreibung: Wohngebäude: 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Sind Sie darüber informiert?
• Einkommensteuer: Wie wirken sich die Mieteinnahmen auf Ihre gesamte Steuerlast aus?
• Spekulationsfrist: Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren verkaufen wollen: Verstehen Sie die Besteuerung?
• Werbungskosten: Sind Ihnen alle absetzbaren Kosten klar? (Zinsen, Gebühren, Reparaturen, nicht jedoch Investitionen)
• Fachberatung: Haben Sie mit Steuerberater oder Anwalt geplant?

Finanzierung

• Eigenkapitalquote: 20–30 % sind bei Kapitalanlagen üblich. Passt das zu Ihren Mitteln?
• Kreditkonditionen verglichen: Mehrere Banken angefragt? Sind die Zinssätze aktuell?
• Kreditlaufzeit: 20–30 Jahre sind bei Kapitalanlagen empfehlenswert – breiter verteilt bedeutet stabilere Rendite.
• Sondertilgung möglich: Gibt es Flexibilität für zusätzliche Zahlungen?
• Bereitstellungszinsen: Fallen welche an? Das sind zusätzliche Kosten.
• Vollfinanzierung: Für Anfänger zu riskant – möglichst vermeiden.

Versicherungen & Gemeinschaft

• Gebäudeversicherung: Ist sie vorhanden? Sind die Prämien akzeptabel?
• Haftpflicht: Wer haftet für Schäden? Ist das versichert?
• Hausverwalter: Kompetent? Ist das Gebührenmodell transparent?
• Hausgeld & Nebenkosten: Entwicklung der letzten fünf Jahre prüfen – steigen sie kontinuierlich?
• Instandhaltungsrücklage: Ist die Wohnanlage ausreichend für zukünftige Reparaturen finanziert?

Persönliche Fragen

• Investitionsziel: Geht es um Mietrendite oder Wertsteigerung? Das beeinflusst die Lageauswahl.
• Zeithorizont: Wie lange wollen Sie halten? (10, 20 oder 30 Jahre?)
• Risikotoleranz: Können Sie mit Leerstand oder kurzfristigen Verlusten umgehen?
• Selbst- oder Hausverwaltung: Wie viel Zeit und Wissen bringen Sie mit?
• Finanzielle Rücklagen: Haben Sie 3–6 Monatsmieten für Notfälle beiseite?