Beim Verkauf einer Immobilie kommen nur drei Gruppen für ein Vorkaufsrecht in Frage: die Gemeinde in bestimmten Gebieten nach den BauGB §§ 24 und 25, ein Mieter im Sonderfall der Umwandlung in Wohnungseigentum nach BGB § 577 und der Inhaber eines dinglichen Vorkaufsrechts, das nach BGB § 1094 in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen ist. Der Nachbar hat keines, der Mieter eines normalen Mietshauses in aller Regel auch nicht. Praktisch relevant ist für fast jeden Verkauf trotzdem ein Punkt: Der Notar muss das Negativzeugnis der Gemeinde einholen, bevor der Käufer ins Grundbuch kommt. Das kostet Zeit, und diese Zeit gehört in die Planung.
Was ein Vorkaufsrecht überhaupt bewirkt
Ein Vorkaufsrecht gibt niemandem die Möglichkeit, Ihnen die Immobilie zu einem Wunschpreis abzunehmen. Es berechtigt den Berechtigten nur, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag zu den dort vereinbarten Bedingungen einzutreten. Der Preis steht also fest, ausgehandelt haben ihn Sie und Ihr Käufer. Voraussetzung ist immer ein wirksamer Kaufvertrag mit einem Dritten, den sogenannten Vorkaufsfall. Ohne Verkauf passiert nichts, und eine Schenkung oder eine Übertragung in der Familie löst ein Vorkaufsrecht in der Regel nicht aus.
Für Sie als Verkäufer bedeutet das zweierlei. Der wirtschaftliche Schaden hält sich in Grenzen, weil Sie Ihren Preis bekommen. Der zeitliche Ärger kann dagegen erheblich sein, weil Ihr ursprünglicher Käufer ausfällt und Sie mit einem anderen Vertragspartner weitermachen, den Sie sich nicht ausgesucht haben. Deshalb lohnt es sich, die Frage früh zu klären statt spät.
Das Vorkaufsrecht des Mieters nach BGB § 577
Hier hält sich ein Irrtum hartnäckig. Viele Mieter glauben, sie dürften beim Verkauf des Hauses zuerst kaufen. Das stimmt nicht. Wird die Immobilie im bestehenden Zustand verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Sein Mietvertrag läuft nach BGB § 566 unverändert mit dem Käufer weiter, der Grundsatz heißt Kauf bricht nicht Miete.
Das Vorkaufsrecht nach BGB § 577 entsteht nur in einer klar umrissenen Konstellation: Die vermieteten Räume werden nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, und die dabei entstandene Eigentumswohnung wird anschließend an einen Dritten verkauft. Dann darf der Mieter zu den Bedingungen dieses Kaufvertrags eintreten. Verkauft der Eigentümer stattdessen an Familienangehörige oder an Angehörige seines Haushalts, greift der Sonderfall nicht. Die Unterrichtung des Mieters läuft über den Verkäufer, die Frist zur Ausübung beträgt bei Grundstücken zwei Monate ab Mitteilung des Vertragsinhalts.
Nicht verwechseln sollten Sie das mit der Kündigungssperrfrist nach BGB § 577a. Die schützt Mieter nach einer Umwandlung vor einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber, ist aber ein anderes Thema und hat mit dem Eintritt in den Kaufvertrag nichts zu tun. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, findet die weiteren Punkte in unserem Ratgeber vermietete Immobilie verkaufen.
Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch
Dieses Recht betrifft in der Abwicklung fast jeden Verkauf, weil es immer geprüft werden muss. Nach BauGB § 24 steht der Gemeinde in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht zu, etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für Flächen, die für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und in Umlegungsgebieten. Nach BauGB § 25 kann eine Gemeinde zusätzlich durch Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht für bestimmte Flächen begründen. Ob so etwas für Ihr Grundstück gilt, weiß das Bauamt Ihrer Stadt.
Der Ablauf ist standardisiert. Nach der Beurkundung teilt der Notar den Kaufvertrag der Gemeinde mit. Diese kann ihr Vorkaufsrecht nach BauGB § 28 nur binnen drei Monaten nach der Mitteilung durch Verwaltungsakt ausüben, und sie darf das auch nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. In der ganz überwiegenden Zahl der Fälle erklärt die Stadt schlicht, dass ihr kein Vorkaufsrecht zusteht oder dass sie es nicht ausübt. Diese Erklärung ist das Negativzeugnis.
Warum das Negativzeugnis Ihren Zeitplan bestimmt
Das Negativzeugnis ist der unscheinbarste und gleichzeitig einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe. Das Grundbuchamt trägt den Käufer nicht als Eigentümer ein, solange es nicht vorliegt. Wie lange die Ausstellung dauert, hängt allein von der Auslastung der jeweiligen Stadtverwaltung ab, und das schwankt zwischen den Kommunen im Kreis Mettmann und in Solingen spürbar. Auf die Kaufpreisfälligkeit wirkt sich das in der üblichen Vertragsgestaltung nicht aus, denn dafür zählen andere Voraussetzungen, vor allem die Auflassungsvormerkung und die Lastenfreistellung. Auf den Termin für den Eigentumsübergang wirkt es sich sehr wohl aus.
Praktisch heißt das: Versprechen Sie einem Käufer nie ein taggenaues Datum für die Umschreibung, und planen Sie einen Umzug nicht auf Kante. Wir sagen Verkäufern im Erstgespräch lieber einen realistischen Korridor als ein Datum, das später nicht hält.
Das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch
Die dritte Variante ist privat vereinbart und steht nach BGB § 1094 in Abteilung II des Grundbuchs. Typische Fälle sind Übergaben innerhalb der Familie, bei denen sich Geschwister oder die Eltern für einen späteren Verkauf absichern, oder Vereinbarungen mit einem Nachbarn über eine Teilfläche. Weil das Recht eingetragen ist, sieht man es im Grundbuchauszug sofort, sobald man weiß, wonach man schaut. Welche Einträge dort sonst noch stehen, erklären wir im Ratgeber Grundbuch beim Hausverkauf verstehen.
Ist ein solches Recht eingetragen, gehört es vor die Vermarktung und nicht in die Verhandlung. In vielen Fällen lässt sich vorab klären, ob der Berechtigte überhaupt Interesse hat. Eine Löschung braucht seine Bewilligung in notariell beglaubigter Form. Beides dauert, und beides ist machbar, wenn man früh genug anfängt.
Was Sie vor der Vermarktung klären sollten
- Grundbuch prüfen: Steht in Abteilung II ein Vorkaufsrecht? Wenn ja, wer ist berechtigt und ist das Recht heute noch aktuell?
- Beim Bauamt nachfragen: Liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, einem Umlegungsgebiet oder im Bereich einer Vorkaufsrechtssatzung?
- Mietsituation einordnen: Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt? Nur dann ist BGB § 577 überhaupt ein Thema.
- Zeitplan ehrlich rechnen: Negativzeugnis, Löschungsbewilligungen und die Umschreibung beim Grundbuchamt kosten Wochen, nicht Tage.
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Kostenlose Erstberatung anfragenHäufige Fragen zum Vorkaufsrecht
Wer hat beim Immobilienverkauf ein Vorkaufsrecht?
In Frage kommen drei Gruppen. Erstens die Gemeinde, die nach den BauGB §§ 24 und 25 in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht haben kann, etwa in Sanierungs- oder Umlegungsgebieten oder aufgrund einer eigenen Satzung. Zweitens ein Mieter, aber nur in dem Sonderfall des BGB § 577, also bei der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum. Drittens eine Privatperson mit einem dinglichen Vorkaufsrecht, das nach BGB § 1094 in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen ist. Wer in keiner dieser drei Gruppen steht, hat kein Vorkaufsrecht, auch der Nachbar nicht.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn das Haus verkauft wird?
In aller Regel nicht. Wird ein Haus oder eine Wohnung im bestehenden Zustand verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht, der Mietvertrag läuft nach BGB § 566 einfach mit dem Käufer weiter. Ein Vorkaufsrecht entsteht nach BGB § 577 nur, wenn die vermieteten Räume nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt werden und die neu gebildete Eigentumswohnung dann an einen Dritten verkauft wird. Verkauft der Eigentümer an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige, greift auch dieser Sonderfall nicht.
Wie lange hat die Gemeinde Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben?
Nach BauGB § 28 kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach der Mitteilung des vollständigen Kaufvertrags durch Verwaltungsakt ausüben. Die Mitteilung übernimmt der Notar nach der Beurkundung. In der Praxis meldet sich die Gemeinde meist deutlich früher und erklärt, dass sie das Recht nicht ausübt. Genau diese Erklärung, das sogenannte Negativzeugnis, braucht das Grundbuchamt später für die Eigentumsumschreibung.
Was ist ein Negativzeugnis beim Immobilienverkauf?
Das Negativzeugnis ist die Bescheinigung der Gemeinde, dass ihr für dieses Grundstück kein Vorkaufsrecht zusteht oder dass sie es nicht ausübt. Der Notar holt es nach der Beurkundung ein. Ohne dieses Zeugnis wird der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen, deshalb hängt der Zeitplan der gesamten Abwicklung an der Bearbeitungsdauer der jeweiligen Stadtverwaltung. Auf den Kaufpreis und die Kaufpreisfälligkeit hat es in der üblichen Vertragsgestaltung keinen Einfluss.
Steht ein Vorkaufsrecht im Grundbuch?
Ein privates dingliches Vorkaufsrecht nach BGB § 1094 steht in Abteilung II des Grundbuchs und ist damit im Grundbuchauszug sichtbar. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch dagegen nicht. Es ergibt sich aus dem Gesetz und aus kommunalen Satzungen, etwa einer Vorkaufsrechtssatzung oder der Festlegung eines Sanierungsgebiets. Wer nur ins Grundbuch schaut, übersieht es deshalb. Auskunft geben das Bauamt oder die Stadtverwaltung.
Dieser Artikel beschreibt den üblichen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob in Ihrem Fall ein Vorkaufsrecht besteht und welche Fristen konkret laufen, klären Sie mit dem Notar, der Stadtverwaltung oder einem Anwalt.