Haus auf Erbpachtgrundstück verkaufen: Erbbaurecht erklärt

Ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück lässt sich ganz normal verkaufen. Verkauft wird allerdings nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht mit dem Gebäude darauf. Nach § 1 ErbbauRG ist das ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben, und es wird rechtlich fast wie ein Grundstück behandelt: eigenes Erbbaugrundbuch, notarieller Kaufvertrag, Eintragung des Käufers. Drei Punkte entscheiden darüber, wie leicht oder wie zäh der Verkauf läuft: die Restlaufzeit, der Erbbauzins samt Anpassungsklausel und die Frage, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss. Diese drei Punkte klärt man vor der Vermarktung, nicht in der Verhandlung.

Was ein Erbbaurecht eigentlich ist

Beim Erbbaurecht trennt sich etwas, das sonst zusammengehört: Der Boden bleibt im Eigentum einer anderen Partei, das Gebäude gehört wirtschaftlich Ihnen. Typische Erbbaurechtsgeber in Nordrhein-Westfalen sind Kirchengemeinden, Städte, Stiftungen und manchmal auch Wohnungsunternehmen. Dafür zahlen Sie ein laufendes Entgelt, den Erbbauzins. Die Laufzeit wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und ist in der Regel sehr lang, oft über mehrere Jahrzehnte.

Für die Grundbuchpraxis bedeutet das zwei Bücher. Das Erbbaurecht wird als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs des Grundstücks eingetragen, und zusätzlich wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Dort stehen die Eigentümer des Erbbaurechts, die Lasten und die Grundpfandrechte. Wer sich mit dem Aufbau eines Grundbuchblatts noch nicht auskennt, findet die Grundlagen im Ratgeber Grundbuch beim Hausverkauf verstehen.

Die Restlaufzeit ist der wichtigste Wertfaktor

Bei einem normalen Hausverkauf zählen Lage, Zustand und Größe. Beim Erbbaurecht kommt ein vierter Faktor hinzu, der alles andere überlagern kann: die Zahl der Jahre, die noch übrig sind. Ein Käufer erwirbt kein dauerhaftes Eigentum, sondern ein Recht mit Ablaufdatum. Je näher dieses Datum rückt, desto kleiner ist der Nutzungszeitraum, auf den er seine Entscheidung stützt.

Spürbar wird das zuerst bei der Finanzierung. Banken wollen in der Regel, dass die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Laufzeit des Darlehens deutlich überschreitet. Ist sie das nicht, fällt ein Teil der Interessenten schon vor der Besichtigung aus, weil die Bank nicht mitgeht. Deshalb ist bei kurzer Restlaufzeit das Gespräch mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung der wirkungsvollste Schritt überhaupt. Eine verlängerte Laufzeit bringt für die Vermarktung meist mehr als jede Preisdiskussion, und sie braucht Zeit, weil darüber ein Gremium entscheidet.

Erbbauzins und Anpassungsklausel

Der Erbbauzins ist üblicherweise als Reallast im Grundbuch eingetragen und hängt damit am Recht, nicht an der Person. Beim Verkauf läuft er unverändert weiter, nur zahlt ihn ab dem vereinbarten Übergang der Käufer. Ein Verkauf ist also kein Anlass, den Zins neu zu verhandeln.

Wichtiger als die aktuelle Höhe ist die Frage, wie sich der Zins künftig entwickelt. Viele Erbbaurechtsverträge enthalten eine Anpassungsklausel, die eine Erhöhung in bestimmten Abständen und nach einem bestimmten Maßstab erlaubt. Ein Käufer, der wissen will, was ihn in zehn Jahren erwartet, liest genau diese Klausel, und seine Bank tut es auch. Legen Sie den vollständigen Erbbaurechtsvertrag deshalb von Anfang an in die Unterlagen und nicht erst auf Nachfrage. Was sonst in eine komplette Sammlung gehört, steht in unserer Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.

Zustimmung des Grundstückseigentümers

Nach § 5 ErbbauRG kann im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden, dass die Veräußerung des Erbbaurechts und seine Belastung mit Grundpfandrechten die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen. Bei kirchlichen und kommunalen Erbbaurechten ist eine solche Klausel die Regel. Praktisch heißt das: Der Notar legt den Vertrag vor, der Erbbaurechtsgeber erklärt seine Zustimmung, und erst damit wird der Verkauf vollzogen.

Willkürlich ablehnen darf der Grundstückseigentümer nicht. Wird die Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert, kann sie nach dem Erbbaurechtsgesetz auf Antrag gerichtlich ersetzt werden. Das ist allerdings der unangenehme Weg. Der angenehme Weg ist, früh anzufragen und dem Erbbaurechtsgeber einen soliden Käufer zu präsentieren. Rechnen Sie mit Wochen, nicht mit Tagen, denn bei Kirchen und Städten entscheidet selten eine einzelne Person.

Nicht zu verwechseln ist das mit einem Vorkaufsrecht. Manche Erbbaurechtsverträge räumen dem Grundstückseigentümer zusätzlich ein Vorkaufsrecht ein, das dann wie jedes dingliche Vorkaufsrecht funktioniert. Wie ein solches Recht abläuft, erklärt der Ratgeber Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf.

Heimfall und was am Ende passiert

Zwei Enden sind zu unterscheiden. Das reguläre Ende ist der Zeitablauf: Die vereinbarte Laufzeit ist vorbei, das Erbbaurecht erlischt, das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer. Dafür sieht § 27 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk vor, deren Höhe und Einzelheiten der konkrete Vertrag ausgestaltet.

Das außerordentliche Ende ist der Heimfall. Viele Verträge enthalten einen Heimfallanspruch, der greift, wenn der Erbbauberechtigte seine Pflichten verletzt, etwa den Erbbauzins über längere Zeit nicht zahlt oder das Gebäude verfallen lässt. Das Erbbaurecht wird dann auf den Grundstückseigentümer übertragen. Für einen Verkauf ist das in zwei Richtungen relevant: Offene Erbbauzinsen gehören vorher geklärt, und der Käufer will wissen, welche Pflichten er mitübernimmt.

Was Sie vor der Vermarktung klären sollten

• Vollständigen Erbbaurechtsvertrag beschaffen: Laufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklausel, Zustimmungsvorbehalt, Heimfall und Entschädigung stehen alle dort und werden alle gefragt.
• Restlaufzeit ausrechnen: Nicht die Gesamtlaufzeit nennen, sondern die verbleibenden Jahre. Danach richtet sich die Finanzierbarkeit.
• Verlängerung prüfen: Bei knapper Restlaufzeit vor der Vermarktung mit dem Erbbaurechtsgeber sprechen. Das dauert, wirkt aber am stärksten.
• Erbbauzins prüfen: Sind alle Zahlungen aktuell? Steht eine Anpassung an?
• Zustimmung früh anfragen: Wer zustimmen muss und wie lange das dauert, gehört in den Zeitplan, bevor Sie einem Käufer einen Notartermin zusagen.
• Erbbaugrundbuch einsehen: Welche Lasten und Grundpfandrechte sind eingetragen und was muss zur Übergabe gelöscht werden?

Warum ehrliche Kommunikation hier besonders zählt

Erbbaurecht hat beim Publikum einen schlechteren Ruf als es verdient. Viele Interessenten haben den Begriff gehört und verbinden ihn vor allem mit Unsicherheit. Genau deshalb funktioniert hier nur eine Vermarktung, die von Anfang an mit offenen Karten spielt: Restlaufzeit, Erbbauzins und Anpassungsklausel stehen in der Objektbeschreibung, nicht im Kleingedruckten. Käufer, die sich auf diese Grundlage melden, springen später nicht ab. Wer die Zahlen dagegen bis zum Notartermin zurückhält, verliert den Käufer und hat Monate verloren. Welche Risiken ein Verkauf ohne saubere Unterlagen sonst noch mitbringt, zeigt der Ratgeber Risiken beim privaten Immobilienverkauf.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Erbbaurechts

Kann ich ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück verkaufen?

Ja. Verkauft wird dabei nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht samt dem darauf stehenden Gebäude. Das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben, und es wird rechtlich weitgehend wie ein Grundstück behandelt. Der Kaufvertrag muss deshalb notariell beurkundet werden, und der Käufer wird im Erbbaugrundbuch eingetragen. Enthält der Erbbaurechtsvertrag einen Zustimmungsvorbehalt, braucht der Verkauf zusätzlich die Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Was passiert mit dem Erbbauzins beim Verkauf?

Der Erbbauzins läuft unverändert weiter, nur zahlt ihn ab dem Übergang der Käufer. Er ist in der Regel als Reallast im Grundbuch eingetragen und hängt damit am Erbbaurecht, nicht an der Person. Der Verkauf ist kein Anlass, den Zins neu zu verhandeln. Wie er sich künftig entwickelt, steht im Erbbaurechtsvertrag, etwa über eine Anpassungsklausel. Käufer und Banken lesen genau diese Klausel, deshalb gehört sie von Anfang an in die Unterlagen.

Wie wirkt sich die Restlaufzeit auf den Verkaufspreis aus?

Die Restlaufzeit ist der wichtigste Wertfaktor eines Erbbaurechts. Je weniger Jahre übrig sind, desto kürzer ist der Zeitraum, in dem ein Käufer das Gebäude nutzen kann, und desto schwieriger wird die Finanzierung. Banken verlangen üblicherweise, dass die Restlaufzeit die Laufzeit des Darlehens deutlich überschreitet. Bei kurzer Restlaufzeit lohnt es sich, vor der Vermarktung mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung zu sprechen, denn eine verlängerte Laufzeit ist für den Verkauf meist mehr wert als jede Verhandlung über den Preis.

Braucht der Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers?

Nur wenn der Erbbaurechtsvertrag das so vorsieht. Nach § 5 ErbbauRG kann vereinbart werden, dass die Veräußerung des Erbbaurechts und seine Belastung mit Grundpfandrechten die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen. In der Praxis ist eine solche Klausel bei Kirchen, Städten und Stiftungen die Regel. Der Grundstückseigentümer darf die Zustimmung aber nicht willkürlich verweigern. Wird sie ohne ausreichenden Grund versagt, kann sie nach dem Erbbaurechtsgesetz auf Antrag gerichtlich ersetzt werden.

Was passiert mit dem Haus, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Mit dem Ende der vereinbarten Laufzeit erlischt das Erbbaurecht, und das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer. Dafür sieht § 27 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk vor. Höhe und Einzelheiten richten sich nach dem konkreten Erbbaurechtsvertrag, dort kann die Entschädigung ausgestaltet sein. Für einen Verkauf heißt das: Die Entschädigungsklausel gehört zu den Unterlagen, die ein Käufer vor dem Notartermin gesehen haben muss.

Dieser Artikel beschreibt den üblichen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Was in Ihrem Fall gilt, steht im Erbbaurechtsvertrag. Klären Sie die Auslegung einzelner Klauseln mit dem Notar oder einem Anwalt.