Wegerecht und Baulast beim Hausverkauf: was Käufer erfahren müssen

Rechte Dritter an Ihrem Grundstück stehen an zwei verschiedenen Stellen. Privatrechtliche Rechte wie ein Wegerecht sind meist als Grunddienstbarkeit nach BGB § 1018 in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht stehen dagegen als Baulast in einem eigenen Verzeichnis, dem Baulastenverzeichnis, und tauchen im Grundbuch überhaupt nicht auf. Wer nur den Grundbuchauszug besorgt, kennt also nur die Hälfte. Und offenlegen müssen Sie beides: Nach BGB § 444 schützt der im Kaufvertrag übliche Haftungsausschluss einen Verkäufer nicht, der einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Grunddienstbarkeit: das Wegerecht im Grundbuch

Die häufigste Form ist die Grunddienstbarkeit nach BGB § 1018. Dabei wird ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet. Berechtigt ist also nicht eine Person, sondern ein Nachbargrundstück, und das Recht wechselt automatisch mit, wenn der Nachbar verkauft. Typische Inhalte sind ein Geh- und Fahrtrecht über eine gemeinsame Zufahrt, ein Leitungsrecht für Wasser, Abwasser oder Strom und Duldungspflichten, etwa für eine Grenzmauer oder einen Überbau.

Von der Grunddienstbarkeit zu unterscheiden ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach BGB § 1090. Die ist einer bestimmten Person zugeordnet und nicht übertragbar. Das klassische Beispiel dafür ist ein Wohnrecht. Was ein solches Recht für einen Verkauf bedeutet, behandelt der Ratgeber Nießbrauch oder Wohnrecht.

Und dann gibt es noch das rein schuldrechtliche Wegerecht, also eine Absprache zwischen Nachbarn ohne Grundbucheintrag. Das bindet nur die Beteiligten, nicht den Käufer. Wer sich auf eine Zufahrt verlässt, die nur mündlich erlaubt ist, hat kein gesichertes Recht, sondern ein Problem auf Zeit. Solche Fälle gehören vor der Vermarktung geklärt, weil der Käufer sonst nach dem Einzug vor verschlossenem Tor steht.

Das Notwegerecht nach BGB § 917

Ein Sonderfall, der in gewachsenen Lagen häufiger vorkommt als man denkt: Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer nach BGB § 917 verlangen, dass der Nachbar die Benutzung seines Grundstücks duldet. Dafür steht dem Nachbarn eine Geldrente zu, die sogenannte Notwegrente.

In Solingen und im bergischen Teil des Kreises Mettmann gibt es viele Hanggrundstücke, Hinterhäuser und nachträglich geteilte Parzellen, bei denen die Zufahrt über fremden Boden führt. Ob diese Zufahrt sauber als Grunddienstbarkeit gesichert ist oder nur gelebte Praxis darstellt, ist für den Wert ein erheblicher Unterschied. Eine Bank finanziert ein Haus ohne gesicherte Zufahrt zurückhaltend bis gar nicht.

Baulast: öffentlich-rechtlich und nicht im Grundbuch

Die Baulast ist eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. In Nordrhein-Westfalen regelt die Landesbauordnung sie und schreibt das Baulastenverzeichnis vor, das die Bauaufsicht führt. Eine Baulast dient meist dazu, ein Nachbargrundstück baurechtlich erst genehmigungsfähig zu machen. Häufige Formen sind:

• Zugangs- oder Erschließungsbaulast: sichert dem Nachbargrundstück die Zufahrt oder den Zugang zur öffentlichen Straße.
• Abstandflächenbaulast: der Nachbar darf einen Teil der gesetzlich nötigen Abstandfläche auf Ihr Grundstück legen. Das kann Ihre eigene spätere Bebauung einschränken.
• Stellplatzbaulast: die nachgewiesenen Stellplätze eines Bauvorhabens liegen auf einem anderen Grundstück.
• Vereinigungsbaulast: mehrere Grundstücke werden baurechtlich wie eines behandelt.

Eine Baulast ist dauerhaft und wirkt gegen jeden künftigen Eigentümer, also auch gegen Ihren Käufer. Nicht jedes Bundesland führt ein Baulastenverzeichnis, Nordrhein-Westfalen tut es. Für Objekte hier gilt deshalb: Die Auskunft gehört genauso selbstverständlich in die Unterlagen wie der Grundbuchauszug. Dass Baulasten eben nicht im Grundbuch stehen, erklärt auch unser Ratgeber Grundbuch beim Hausverkauf verstehen.

Was das für den Preis bedeutet

Pauschal lässt sich das nicht beantworten, und jede Prozentangabe dazu wäre geraten. Entscheidend sind drei Fragen: Welcher Teil des Grundstücks ist betroffen, wie intensiv wird das Recht tatsächlich genutzt, und schränkt es die Bebaubarkeit ein?

Ein Leitungsrecht entlang der Grenze bemerkt im Alltag niemand. Ein Fahrtrecht, das quer über die Terrasse oder den Garten führt, verändert die Nutzung des Grundstücks spürbar. Eine Abstandflächenbaulast, die einen Anbau oder eine Aufstockung unmöglich macht, nimmt dem Grundstück Entwicklungspotenzial, und genau das zahlt ein Käufer mit. Für die Einordnung braucht man deshalb den Wortlaut des Eintrags und einen Lageplan, nicht das Stichwort. Wie eine belastbare Werteinschätzung zustande kommt, zeigt der Ratgeber Wertgutachten oder Marktwerteinschätzung.

Offenlegen statt hoffen

Der teuerste Fehler ist, auf ein Recht nicht hinzuweisen, weil es im Alltag nie gestört hat. Im Kaufvertrag steht üblicherweise ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Nach BGB § 444 ist dieser Ausschluss aber wirkungslos, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Ein bekanntes Wegerecht oder eine bekannte Baulast nicht zu erwähnen, kann genau so bewertet werden. Dann steht nach dem Notartermin kein kleines Ärgernis im Raum, sondern eine Auseinandersetzung über Minderung oder Rückabwicklung.

Der ruhige Weg ist der umgekehrte: Rechte früh benennen, im Exposé erwähnen, die Einträge aus Abteilung II und die Baulastenauskunft in die Unterlagen legen und im Kaufvertrag ausdrücklich bezeichnen. Käufer akzeptieren eine gesicherte Zufahrt des Nachbarn fast immer, wenn sie davon vor der Besichtigung wissen. Was sie nicht akzeptieren, ist eine Überraschung beim Notar. Weitere Fallstricke, die sich auf dieselbe Weise vermeiden lassen, stehen im Ratgeber Risiken beim privaten Immobilienverkauf.

Ihre Checkliste vor der Vermarktung

• Aktuellen Grundbuchauszug besorgen und Abteilung II vollständig lesen, auch die Einträge, die alt und unwichtig aussehen.
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beantragen bei der Bauaufsicht Ihrer Stadt oder des Kreises.
• Lageplan dazulegen und einzeichnen, wo das jeweilige Recht verläuft. Das beantwortet die meisten Rückfragen, bevor sie kommen.
• Ungesicherte Absprachen aufdecken: Nutzt ein Nachbar etwas, das nirgends eingetragen ist? Oder nutzen Sie etwas auf fremdem Boden ohne Eintrag?
• Erledigte Rechte prüfen: Manche Einträge haben ihren Zweck längst verloren. Eine Löschung braucht die Mitwirkung des Berechtigten und Zeit.
• Im Exposé benennen, sachlich und ohne Beschönigung. Das filtert Interessenten vor, statt sie spät zu verlieren.

Häufige Fragen zu Wegerecht und Baulast

Was ist der Unterschied zwischen Wegerecht und Baulast?

Ein Wegerecht ist in der Regel privatrechtlich und steht als Grunddienstbarkeit nach BGB § 1018 in Abteilung II des Grundbuchs. Berechtigt ist dabei der Eigentümer eines anderen Grundstücks, etwa der Nachbar, der über Ihre Einfahrt fährt. Eine Baulast ist dagegen öffentlich-rechtlich. Sie ist eine Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und steht im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch. Beides kann auf demselben Grundstück liegen, und beides findet man nur, wenn man an zwei verschiedenen Stellen nachfragt.

Muss ich ein Wegerecht beim Verkauf angeben?

Ja. Rechte Dritter am Grundstück gehören offengelegt, und zwar vor dem Kaufvertrag. Der übliche Haftungsausschluss für Sachmängel hilft Ihnen hier nicht: Nach BGB § 444 kann sich ein Verkäufer nicht auf eine Haftungsbeschränkung berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Ein bekanntes Wegerecht nicht zu erwähnen, fällt genau in diesen Bereich. Sauber ist es, die Einträge aus Abteilung II und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis in die Unterlagen zu legen und im Kaufvertrag ausdrücklich zu benennen.

Mindert ein Wegerecht den Wert meines Grundstücks?

Oft ja, aber wie stark, hängt vom Inhalt ab. Entscheidend ist, welcher Teil des Grundstücks betroffen ist, wie intensiv das Recht genutzt wird und ob es die Bebaubarkeit einschränkt. Ein Leitungsrecht an der Grundstücksgrenze fällt kaum auf. Ein Fahrtrecht quer über den Garten oder eine Abstandflächenbaulast, die eine Erweiterung verhindert, wirkt deutlich stärker. Für die Bewertung zählt deshalb nicht das Wort Wegerecht, sondern der konkrete Eintrag und seine Lage im Lageplan.

Wie bekomme ich eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis?

Über einen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, also bei der Stadt oder der Kreisverwaltung. In Solingen, in Düsseldorf und in den Städten des Kreises Mettmann läuft das über die jeweilige Bauaufsicht, meist formlos oder über ein Online-Formular. Als Eigentümer bekommen Sie die Auskunft ohne weitere Begründung, Dritte müssen ein berechtigtes Interesse darlegen. Die Auskunft ist gebührenpflichtig und braucht etwas Vorlauf, deshalb gehört sie an den Anfang der Verkaufsvorbereitung und nicht an das Ende.

Kann ein Wegerecht gelöscht werden?

Eine eingetragene Grunddienstbarkeit lässt sich nicht einseitig entfernen. Nötig ist die Aufgabeerklärung des Berechtigten in öffentlich beglaubigter Form, dazu die Zustimmung des Eigentümers und der Antrag beim Grundbuchamt. Praktisch heißt das: Der Nachbar muss mitmachen, und oft will er dafür eine Gegenleistung. Eine Baulast erlischt nur durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde, und die verzichtet nur, wenn kein öffentliches Interesse mehr daran besteht, etwa weil ein Nachbargrundstück seine Zufahrt inzwischen anders sichert.

Dieser Artikel beschreibt den üblichen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Wie ein konkreter Eintrag auszulegen ist und was er für Ihren Verkauf bedeutet, klären Sie mit dem Notar, der Bauaufsicht oder einem Anwalt.