Grundbuch beim Hausverkauf verstehen: Abteilung I, II und III

Ein Grundbuchblatt hat immer denselben Aufbau: Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit Flur, Flurstück, Lage und Größe. Abteilung I nennt die Eigentümer. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Vormerkungen. Abteilung III führt die Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken. Für den Verkauf sind vor allem die Abteilungen II und III entscheidend, denn dort steht, was ein Käufer übernehmen müsste und was vorher gelöscht werden muss. Häuserhelden prüft den Auszug vor der Vermarktung, damit im Notartermin keine Überraschung auftaucht.

Wo das Grundbuch geführt wird und wer hineinsehen darf

Geführt wird das Grundbuch vom Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht. Für Immobilien in Solingen ist das Amtsgericht Solingen zuständig, für Haan, Hilden, Mettmann und die übrigen Städte im Kreis Mettmann die dortigen Amtsgerichte. Öffentlich einsehbar ist das Grundbuch nicht. Nach GBO § 12 ist die Einsicht nur gestattet, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird. Als Eigentümer haben Sie dieses Interesse ohne Weiteres, ebenso Notare, Gerichte und Behörden im Rahmen ihrer Aufgaben. Ein Kaufinteressent bekommt dagegen in der Regel keinen eigenen Auszug, sondern erhält die Informationen über den Verkäufer, den Makler oder den Notar. Für die Vermarktung sollten Sie einen aktuellen Auszug bereithalten, denn Käufer und deren finanzierende Banken verlangen ihn, bevor sie eine Finanzierung zusagen.

Bestandsverzeichnis: um welches Grundstück es geht

Das Bestandsverzeichnis ist die Beschreibung der Sache. Dort stehen Gemarkung, Flur und Flurstück, die Wirtschaftsart samt Lage sowie die amtliche Größe in Quadratmetern. Diese Angaben stammen aus dem Liegenschaftskataster und sind die Verbindung zwischen dem juristischen Dokument und dem tatsächlichen Stück Land. Prüfen Sie hier zwei Dinge. Erstens, ob wirklich alle Flurstücke aufgeführt sind, die zu Ihrem Objekt gehören. Gerade bei älteren Grundstücken im Bergischen Land liegen Garage, Zufahrt oder ein Gartenstreifen manchmal auf einem eigenen Flurstück. Zweitens, ob im Bestandsverzeichnis Rechte vermerkt sind, die Ihrem Grundstück an einem fremden Grundstück zustehen, etwa ein Geh- und Fahrtrecht über den Nachbarn. Solche Rechte sind ein Wert und gehören ins Exposé.

Abteilung I: wer Eigentümer ist

Abteilung I nennt die Eigentümer und den Rechtsgrund des Erwerbs, also etwa Kauf, Erbfolge oder Zuschlag. Bei mehreren Eigentümern steht dort auch das Verhältnis, entweder in Bruchteilen oder als Gemeinschaft, etwa eine Erbengemeinschaft. Das ist wichtiger, als es klingt: Verkaufen kann nur, wer eingetragen ist, und bei mehreren Eigentümern müssen alle mitwirken. Ist ein Erbfall noch nicht nachvollzogen, steht also der Verstorbene noch im Grundbuch, muss das vor dem Verkauf berichtigt werden. Das braucht Zeit und den passenden Nachweis, in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Wer das früh angeht, verliert später keine Wochen.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Abteilung II ist die Abteilung, die Verkäufe am häufigsten verzögert, weil hier Rechte Dritter stehen, die ein Käufer entweder übernimmt oder gelöscht sehen will. Die wichtigsten Einträge sind diese:

• Grunddienstbarkeit (BGB § 1018): ein Recht zugunsten eines anderen Grundstücks, typischerweise ein Geh-, Fahrt- oder Leitungsrecht über Ihr Grundstück.
• Wohnungsrecht (BGB § 1093) und Nießbrauch (BGB § 1030): häufig nach einer Übergabe an die Kinder, wenn die Eltern weiter wohnen bleiben oder die Erträge behalten. Beides mindert den erzielbaren Preis spürbar.
• Vorkaufsrecht (BGB § 1094): ein Dritter darf in den Kaufvertrag eintreten. Der Verkauf ist dann erst sicher, wenn dieses Recht nicht ausgeübt wird.
• Reallast (BGB § 1105): wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück, etwa eine Leibrente oder Pflegeverpflichtung.
• Auflassungsvormerkung (BGB § 883): sichert den Anspruch eines Käufers auf Eigentumsumschreibung während der Abwicklung.
• Vermerke: etwa ein Sanierungsvermerk, ein Nacherbenvermerk oder ein Zwangsversteigerungsvermerk. Jeder davon verlangt eine eigene Klärung vor der Vermarktung.

Wichtig ist die Reihenfolge im Kopf: Ein Recht in Abteilung II verschwindet nicht dadurch, dass die Immobilie verkauft wird. Es bleibt am Grundstück haften, bis der Berechtigte der Löschung zustimmt. Deshalb gilt für die Vermarktung eine einfache Regel: erst klären, dann inserieren.

Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte, mit denen Banken ihre Darlehen sichern. In der Praxis ist das fast immer eine Grundschuld (BGB § 1191), die klassische Hypothek nach BGB § 1113 kommt heute selten vor. Zwei Punkte überraschen Eigentümer regelmäßig. Erstens steht dort der ursprüngliche Nennbetrag der Grundschuld und nicht Ihre heutige Restschuld. Wer sein Darlehen fast abbezahlt hat, findet trotzdem noch den vollen Betrag eingetragen. Zweitens bleibt eine getilgte Grundschuld so lange stehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Beides ist kein Problem, muss aber erklärt werden, sonst erschrickt der Käufer beim Blick in den Auszug.

Gelöst wird das im Normalfall über den Notar, gemeinsam mit der Kaufabwicklung. Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, aus dem Kaufpreis wird das Restdarlehen abgelöst, und der Käufer wird lastenfrei eingetragen. Alternativ kann eine bereits getilgte Grundschuld an die Bank des Käufers abgetreten werden, was Kosten spart, wenn beide Seiten mitspielen. Wichtig ist nur, dass Sie den Stand Ihrer Finanzierung und den Ansprechpartner bei der Bank vor dem Notartermin kennen.

Was im Grundbuch nicht steht

Der häufigste Irrtum ist die Annahme, der Grundbuchauszug zeige alles. Das tut er nicht. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwa eine Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulast, und stehen im Baulastenverzeichnis der Stadt oder des Kreises. Altlasten stehen im Altlastenkataster, Denkmaleigenschaften in der Denkmalliste der Kommune und Erschließungsbeiträge ergeben sich aus Bescheiden der Gemeinde. Auch Mietverhältnisse tauchen im Grundbuch nicht auf, obwohl sie beim Verkauf mit übergehen. Eine saubere Verkaufsvorbereitung holt diese Auskünfte deshalb zusätzlich ein. Häuserhelden übernimmt das für Eigentümer in Solingen, Haan und im Kreis Mettmann als Teil der Unterlagenbeschaffung.

Wann das Eigentum tatsächlich übergeht

Viele Verkäufer glauben, mit der Unterschrift beim Notar sei alles erledigt. Der Notartermin ist der entscheidende Schritt, aber das Eigentum wechselt erst mit der Eintragung des Käufers in Abteilung I. Dazwischen liegen die Auflassungsvormerkung, die Fälligkeitsmitteilung, die Zahlung des Kaufpreises, die Löschung der alten Grundschuld und schließlich die Umschreibung durch das Grundbuchamt. Diese Kette braucht Zeit, und die Dauer hängt von der Auslastung des jeweiligen Grundbuchamts ab. Für Sie heißt das vor allem eines: Je sauberer die Unterlagen zu Beginn sind, desto weniger Rückfragen entstehen unterwegs.

Häufige Fragen zum Grundbuch

Wie ist ein Grundbuchblatt aufgebaut?

Ein Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift mit Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer, dem Bestandsverzeichnis mit Flur, Flurstück, Lage und Größe des Grundstücks sowie drei Abteilungen. Abteilung I nennt die Eigentümer und den Rechtsgrund des Erwerbs, Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Vormerkungen, Abteilung III führt die Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Nach GBO § 12 ist die Einsicht nur gestattet, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird. Eigentümer haben dieses Interesse immer, ebenso Notare, Gerichte und Behörden im Rahmen ihrer Aufgaben. Ein bloßer Interessent für den Kauf bekommt in der Regel keinen eigenen Auszug, sondern erhält die Angaben über den Verkäufer, den Makler oder den Notar.

Muss die Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht werden?

Nicht zwingend vorab. Üblich ist, dass die Löschung über den Notar mit der Kaufabwicklung zusammen erledigt wird: Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, der Kaufpreis tilgt das Darlehen und die Grundschuld wird gelöscht, bevor der Käufer lastenfrei eingetragen wird. Eine schon getilgte, aber noch eingetragene Grundschuld kann alternativ auch an die Bank des Käufers abgetreten werden.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung nach BGB § 883 wird in Abteilung II eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsumschreibung. Sie verhindert, dass das Grundstück zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung noch einmal anderweitig verkauft oder belastet wird. Das Eigentum selbst geht erst mit der Eintragung des Käufers in Abteilung I über, nicht schon beim Notartermin.

Stehen Baulasten im Grundbuch?

Nein. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und stehen im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch. Wer nur den Grundbuchauszug prüft, übersieht sie deshalb. Vor dem Verkauf sollte zusätzlich eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsicht eingeholt werden, in Solingen und im Kreis Mettmann also bei der jeweiligen Stadt oder Kreisverwaltung.