Teilungserklärung und WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht mehr als Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis. Käufer und ihre Banken verlangen zusätzlich die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, die Höhe des Hausgelds, den Stand der Erhaltungsrücklage und alle beschlossenen Sonderumlagen. Fehlt davon etwas, stockt die Finanzierung des Käufers. Diese Unterlagen bekommen Sie über Ihre Hausverwaltung, und genau dort sollte der erste Anruf hingehen, sobald der Verkauf feststeht.

Was die Teilungserklärung überhaupt ist

Eine Eigentumswohnung ist rechtlich eine Kombination aus zwei Dingen: Ihnen gehört das Sondereigentum an den Räumen Ihrer Wohnung und ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, also am Grundstück und am Gebäude. Diese Aufteilung entsteht nicht von selbst. Sie wird entweder durch einen Vertrag aller Beteiligten nach WEG § 3 oder, im Normalfall, durch die einseitige Teilungserklärung des damaligen Alleineigentümers nach WEG § 8 geschaffen und im Grundbuch eingetragen. Ab diesem Moment führt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch.

Zur Teilungserklärung gehören zwei Anlagen, die Käufer regelmäßig sehen wollen. Der Aufteilungsplan ist ein Satz Baupläne, in dem jede Einheit dieselbe Nummer trägt wie im Grundbuch. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass die Wohnungen baulich getrennt und einzeln abschließbar sind. Aus diesen Papieren ergibt sich, was tatsächlich zu Ihrer Einheit gehört. Das ist häufiger strittig, als man denkt, etwa bei Kellerräumen, Stellplätzen, Dachböden oder einem Gartenanteil.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht

Drei Begriffe, die im Verkaufsgespräch ständig durcheinandergeraten, und deren Unterschied direkt auf den Preis wirkt:

• Sondereigentum: die Räume Ihrer Wohnung. Nach WEG § 5 können auch Bestandteile wie nicht tragende Innenwände dazugehören. Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig ist, bleibt dagegen zwingend gemeinschaftlich, also etwa tragende Wände, Dach, Fassade und Treppenhaus.
• Gemeinschaftliches Eigentum: Grundstück, Gebäudehülle, Leitungen bis zum Abzweig, Treppenhaus, Heizungsanlage. Instandhaltung läuft hier über die Gemeinschaft und wird aus Hausgeld und Rücklage bezahlt, nicht von Ihnen allein.
• Sondernutzungsrecht: das ausschließliche Nutzungsrecht an einer Fläche, die rechtlich gemeinschaftlich bleibt, klassisch bei Gartenanteil, Terrasse oder Stellplatz. Es entsteht nur, wenn es in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung steht. Eine jahrelange Gewohnheit reicht nicht.

Für die Vermarktung heißt das: Werben Sie nur mit dem, was in der Urkunde steht. Ein Stellplatz, den der Vorbesitzer immer genutzt hat, der aber keiner Einheit zugeordnet ist, gehört nicht ins Exposé. Solche Angaben fallen spätestens beim Notar auf und kosten Vertrauen mitten in der Verhandlung.

Gemeinschaftsordnung: die eigentlichen Spielregeln

Die Gemeinschaftsordnung steht meist in derselben Urkunde wie die Teilungserklärung und ist der Teil, den Käufer am gründlichsten lesen. Sie enthält die Vereinbarungen der Eigentümer nach WEG § 10 und wirkt, sobald sie im Grundbuch eingetragen ist, auch gegen jeden späteren Erwerber. Geregelt sind dort typischerweise der Kostenverteilungsschlüssel, Stimmrechte in der Versammlung, die Zulässigkeit beruflicher Nutzung, Tierhaltung, bauliche Veränderungen und häufig eine Veräußerungsbeschränkung.

Der Kostenschlüssel ist dabei der Punkt mit dem größten Einfluss aufs Geld. Nach WEG § 16 tragen die Eigentümer die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, die Gemeinschaftsordnung kann aber etwas anderes bestimmen, und die Eigentümer können die Verteilung für einzelne Kostenarten durch Beschluss ändern. Ein Käufer, der wissen will, was ihn eine anstehende Fassadensanierung kostet, findet die Antwort genau hier. Wer diese Frage im Erstgespräch beantworten kann, verhandelt deutlich ruhiger.

Verwalterzustimmung nach WEG § 12

Viele Teilungserklärungen enthalten eine Veräußerungsbeschränkung. Dann darf die Wohnung nach WEG § 12 nur mit Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft veräußert werden, und das Grundbuchamt schreibt den Käufer ohne diese Zustimmung nicht um. Die Zustimmung wird in notariell beglaubigter Form gebraucht, und die Verwaltung stellt sie selten am selben Tag aus. Prüfen Sie diesen Punkt deshalb ganz am Anfang. Häuserhelden schaut in der Teilungserklärung zuerst nach genau dieser Klausel, bevor eine Wohnung inseriert wird, weil sie den Zeitplan der ganzen Abwicklung bestimmt.

Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen

Das monatliche Hausgeld ist für Käufer eine harte Zahl, weil es die Finanzierungsrate direkt ergänzt. Grundlage ist der Wirtschaftsplan nach WEG § 28, abgerechnet wird über die Jahresabrechnung, dazu kommt seit der Reform von 2020 ein Vermögensbericht, aus dem der Stand der Erhaltungsrücklage hervorgeht. Für das Exposé brauchen Sie drei Angaben: die Höhe des Hausgelds, welcher Anteil davon in die Rücklage fließt und ob dieser Betrag umlagefähig ist oder nicht. Bei vermieteten Wohnungen ist der zweite Punkt für Kapitalanleger entscheidend, weil die Rücklagenzuführung nicht auf den Mieter umgelegt werden kann.

Offene Beträge sind der zweite Klassiker. Rückstände aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang sind grundsätzlich eine Schuld des Verkäufers, weil die Beitragspflicht an die Stellung als eingetragener Eigentümer anknüpft. Ab der Eigentumsumschreibung zahlt der Käufer. Sobald aber eine Sonderumlage beschlossen ist, zum Beispiel für eine neue Heizung oder ein Dach, gehört sie offen auf den Tisch. Wer eine beschlossene Sanierung verschweigt, riskiert Streit und im schlechtesten Fall einen Rücktritt. Wie die Beträge zwischen beiden Seiten aufgeteilt werden, regelt der Kaufvertrag. Das ist ein Punkt für Notar und Hausverwaltung, nicht für eine schnelle Absprache am Küchentisch.

Protokolle und Beschluss-Sammlung

Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen, wie die Gemeinschaft tatsächlich funktioniert: Was wurde beschlossen, was wurde vertagt, gibt es laufende Rechtsstreitigkeiten, steht eine größere Maßnahme an. Zusätzlich führt die Verwaltung nach WEG § 24 eine Beschluss-Sammlung, in der alle geltenden Beschlüsse fortlaufend erfasst sind. Sie ist für Käufer oft aussagekräftiger als einzelne Protokolle, weil daraus der aktuelle Stand hervorgeht und nicht nur eine Momentaufnahme. Üblich ist, die Protokolle der letzten drei Jahre bereitzustellen.

Ein praktischer Hinweis zur Reihenfolge: Fordern Sie alle Unterlagen in einem einzigen Aufwasch bei der Verwaltung an, mit einer klaren Liste und dem Hinweis auf den geplanten Verkauf. Viele Verwaltungen berechnen für die Zusammenstellung ein Entgelt und brauchen einige Tage. Das ist eingeplant kein Problem, mitten in einer laufenden Verhandlung dagegen schon.

Häufige Fragen zu Teilungserklärung und WEG-Unterlagen

Welche Unterlagen braucht man für den Verkauf einer Eigentumswohnung?

Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen wie Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis verlangen Käufer und Banken bei einer Eigentumswohnung die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, die Höhe des monatlichen Hausgelds, den Stand der Erhaltungsrücklage sowie beschlossene Sonderumlagen und geplante Sanierungen. Diese Unterlagen bekommen Sie als Eigentümer über die Hausverwaltung.

Was steht in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist das Dokument, mit dem ein Gebäude rechtlich in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum einer bestimmten Einheit sind, was gemeinschaftliches Eigentum bleibt und wie groß der Miteigentumsanteil jeder Einheit ist. Dazu gehören der Aufteilungsplan mit den nummerierten Einheiten und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. In der Praxis ist meist auch die Gemeinschaftsordnung Teil derselben Urkunde, also die Regeln zu Nutzung, Kostenverteilung und Stimmrecht.

Braucht man beim Wohnungsverkauf die Zustimmung des Verwalters?

Nur dann, wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach WEG § 12 enthält. Steht sie dort, ist der Verkauf erst mit der Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft wirksam vollziehbar, und das Grundbuchamt trägt den Käufer ohne diese Zustimmung nicht um. Prüfen Sie diesen Punkt vor der Vermarktung, nicht erst beim Notar, denn die Zustimmung wird in notariell beglaubigter Form benötigt und kostet Zeit.

Wer zahlt offene Hausgeldzahlungen nach dem Verkauf?

Rückstände aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang sind grundsätzlich eine Schuld des Verkäufers, weil die Beitragspflicht an die Stellung als eingetragener Eigentümer anknüpft. Ab der Eigentumsumschreibung zahlt der Käufer. Wie Hausgeld, Abrechnungsspitzen und eine beschlossene Sonderumlage im Einzelfall zwischen beiden Seiten aufgeteilt werden, regelt der Kaufvertrag. Lassen Sie diesen Punkt vor der Beurkundung mit Notar und Hausverwaltung klären, sonst entsteht Streit nach dem Einzug.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bestätigung der Baubehörde, dass die einzelnen Wohnungen baulich vollständig voneinander getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Sie ist zusammen mit dem Aufteilungsplan die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch anlegt. Für den Verkauf einer bereits aufgeteilten Wohnung muss sie nicht neu beantragt werden, sie gehört aber zu den Unterlagen, die Käufer und Banken sehen wollen.

Dieser Artikel erklärt die übliche Praxis beim Wohnungsverkauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Was in Ihrer Gemeinschaft gilt, steht in Ihrer Teilungserklärung. Zweifelsfragen klären Sie mit der Hausverwaltung, dem Notar oder einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.