Dieser Artikel ist Teil der Reihe Wohngeschichte, in der Häuserhelden Themen aus der Geschichte des genossenschaftlichen Wohnungsbaus aufbereitet. Grundlage ist das Jubiläumsbuch „100 Jahre Baugenossenschaft Neu Heidelberg eG" (Heidelberg, 2018). Es geht um Heidelberg, nicht um Düsseldorf oder das Bergische Land, unser eigenes Tätigkeitsgebiet.
Eine Baugenossenschaft ist kein Vermieter und kein Bauträger im klassischen Sinn, sondern ein Zusammenschluss von Menschen, die sich gemeinsam Wohnraum schaffen und erhalten. Rechtlich ist sie eine eingetragene Genossenschaft nach dem Genossenschaftsgesetz. Die Baugenossenschaft Neu Heidelberg eG, gegründet am 29. Juni 1918, zeigt exemplarisch, wie dieses Modell funktioniert: Wer Mitglied wird, kauft sich nicht einfach ein, sondern wird Miteigentümer einer Gemeinschaft mit eigenen Rechten und Pflichten.
Was eine Genossenschaft rechtlich ausmacht
Die Genossenschaftsidee entstand im 19. Jahrhundert, vor allem durch Hermann Schulze-Delitzsch und Friedrich Wilhelm Raiffeisen, als Antwort auf eine einfache Erkenntnis: Allein ist man verwundbar, gemeinsam lässt sich das Risiko tragen. 1868 bekam die Idee in Deutschland erstmals eine verbindliche rechtliche Form. Heute regelt das Genossenschaftsgesetz (GenG), zuletzt 2017 novelliert, wie eine Genossenschaft arbeiten muss. Jede Genossenschaft unterliegt zusätzlich einer jährlichen Pflichtprüfung durch einen Prüfverband, bei Neu Heidelberg der vbw (Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen). Diese Prüfung geht über eine normale Bilanzkontrolle hinaus und untersucht auch die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und die Mitgliederliste.
Organisatorisch steht eine Genossenschaft auf drei Säulen: Vorstand, Aufsichtsrat und Vertreterversammlung. Letztere ersetzt bei größeren Genossenschaften die klassische Generalversammlung aller Mitglieder und entscheidet stellvertretend über die wichtigen Fragen. Zahlen aus dem Geschäftsbericht 2017 von Neu Heidelberg verdeutlichen die Größenordnung: 4.307 Mitglieder, 1.723 Mietwohnungen, eine Bilanzsumme von 46,6 Millionen Euro und ein Eigenkapital von 24,4 Millionen Euro.
Geschäftsanteil und Dividende: was Mitgliedschaft finanziell bedeutet
Um Mitglied zu werden, erwirbt man einen Geschäftsanteil. Bei Neu Heidelberg liegt er laut Satzung bei 160 Euro. Das ist, wie es die Satzung festlegt, die abstrakte Beteiligungsgröße, mit der sich ein Mitglied an der Genossenschaft beteiligt, salopp gesagt die eine Beteiligung, die zur Mitgliedschaft berechtigt. Der entscheidende Unterschied zur Aktie: Der Geschäftsanteil ist nicht handelbar und behält immer denselben Wert. Er lässt sich also nicht wie ein Wertpapier an der Börse verkaufen oder gewinnbringend weiterreichen.
Wer eine Wohnung oder einen Geschäftsraum von der Genossenschaft übernimmt, muss zusätzlich fünf weitere Geschäftsanteile erwerben, sofern er sie nicht schon besitzt. Darüber hinaus kann jedes Mitglied bis zu einer von den Genossenschaftsorganen festgelegten Höchstzahl weitere Geschäftsanteile freiwillig als Vermögensanlage dazukaufen. Neu Heidelberg weist für 2017 insgesamt 22.980 Geschäftsanteile aus, verteilt auf 4.307 Mitglieder.
Was ein Mitglied für Rechte hat
Mitglied einer Genossenschaft zu sein heißt, Mitnutzer und Miteigentümer zugleich zu sein, nicht Mieter eines fremden Vermieters. Wer eine Wohnung von der Genossenschaft bekommt, erhält typischerweise einen Dauernutzungsvertrag. Dieser unterscheidet sich vom normalen Mietvertrag dadurch, dass er an die Mitgliedschaft gekoppelt ist und ein besonders stabiles, dauerhaftes Wohnrecht vermittelt, solange die Mitgliedschaft und der Geschäftsanteil bestehen.
Als Mitglied hat man außerdem Mitspracherechte über die Vertreterversammlung und profitiert vom genossenschaftlichen Förderzweck: Die Genossenschaft arbeitet nicht auf maximalen Gewinn für externe Eigentümer hin, sondern auf die Versorgung und Förderung ihrer eigenen Mitglieder. Das Genossenschaftsgesetz wurde im Lauf der Zeit auch auf kulturelle und soziale Zwecke wie Pflegeeinrichtungen oder Kindergärten erweitert, was zeigt, wie breit das Prinzip der Hilfe zur Selbsthilfe inzwischen angelegt ist.
Der Unterschied zu Mieten und Kaufen
Beim klassischen Mieten zahlt man für die Nutzung einer Wohnung, hat aber keinen Anteil am Gebäude oder am Unternehmen dahinter, das Verhältnis bleibt rein vertraglich zwischen Mieter und Vermieter. Beim klassischen Kauf wird man Alleineigentümer, trägt damit aber auch allein das volle wirtschaftliche Risiko, von der Finanzierung bis zur Instandhaltung.
Die Genossenschaft liegt dazwischen: Mit dem Geschäftsanteil beteiligt man sich an einer Gemeinschaft, die das Risiko gemeinsam trägt, erhält im Gegenzug aber kein handelbares Eigentum, sondern ein Nutzungsrecht über den Dauernutzungsvertrag. Wertsteigerungen der Immobilie landen nicht im eigenen Vermögen wie beim Immobilienkauf, dafür trägt man auch keine Alleinhaftung für Reparaturen oder Marktschwankungen. Es ist ein drittes Modell, das auf Teilhabe statt auf Besitz oder reine Nutzung setzt, und genau dieses Prinzip hat die Baugenossenschaft Neu Heidelberg seit 1918 über ein Jahrhundert hinweg in der Praxis getragen.
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