Erbbaurecht aus Sicht einer Genossenschaft: Boden behalten, Wohnraum schaffen

Dieser Artikel ist Teil der Reihe Wohngeschichte, in der Häuserhelden Themen aus der Geschichte des genossenschaftlichen Wohnungsbaus aufbereitet. Grundlage ist das Jubiläumsbuch „100 Jahre Baugenossenschaft Neu Heidelberg eG" (Heidelberg, 2018). Es geht um Heidelberg, nicht um Düsseldorf oder das Bergische Land, unser eigenes Tätigkeitsgebiet.

Erbbaurecht, umgangssprachlich oft Erbpacht genannt, regelt die Überlassung von Grund und Boden ohne Eigentumsübertragung. Für die Baugenossenschaft Neu Heidelberg eG war dieses Instrument über weite Strecken ihrer Geschichte mehr als eine juristische Fußnote. Gerade in den Notzeiten nach und zwischen den beiden Weltkriegen verschaffte die Stadt Heidelberg der Genossenschaft auf diesem Weg Grundstücke, auf denen überhaupt erst gebaut werden konnte. Wie dieses Modell funktioniert, warum es einer Genossenschaft beim Wachstum half und welche Rolle es heute noch spielt, zeigt der Blick in die eigene Geschichte.

Was Erbbaurecht rechtlich bedeutet

Der Begriff Erbpacht hat sich im Alltag durchgesetzt, ist juristisch aber nicht korrekt. Er stammt aus dem mittelalterlichen Lehenswesen und bezeichnet ein Konstrukt, das inzwischen verboten ist. Der richtige Fachbegriff lautet Erbbaurecht. Paragraph 1, Absatz 1 des Erbbaurechtsgesetzes definiert es so: Erbbaurecht ist das Recht, meist gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten.

Geregelt wird das Ganze über einen Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer, der ins Grundbuch eingetragen wird. Innerhalb der vertraglich festgelegten Laufzeit kann dieses eingetragene Recht wie ein Grundstück verkauft, vererbt und belastet werden. Läuft die vereinbarte Frist ab, erlischt das Erbbaurecht, und Grundstücks- und Hauseigentümer müssen sich wieder neu einigen, etwa über Kauf, Rückkauf oder eine Vertragsverlängerung.

Warum das Modell einer Genossenschaft beim Wachstum half

Wenn eine Gemeinde einer Wohnungsbaugenossenschaft gegen Erbbauzins langfristig und planungssicher Grundstücke zur Bebauung überlässt, ist das vollkommen legal und war in bestimmten Phasen sogar das bevorzugte Mittel, um schnell Wohnraum zu schaffen. Genau das traf auf die Gründungs- und Krisenjahre von Neu Heidelberg zu: In den Notsituationen nach und zwischen den Kriegen half das Erbbaurecht vielen Menschen überhaupt erst zu einem Dach über dem Kopf.

Der Vorteil für eine wachsende Genossenschaft liegt auf der Hand. Statt Grundstücke zu kaufen, was Kapital bindet, das an anderer Stelle für den eigentlichen Wohnungsbau fehlt, zahlt die Genossenschaft einen laufenden Erbbauzins und kann die restlichen Mittel in neue Gebäude stecken. Für eine Stadt wiederum ist das Erbbaurecht ein Weg, Grundstücke an eine Genossenschaft zu überlassen, ohne sie dauerhaft aus der eigenen Hand zu geben.

Eine Laufzeit von 99 Jahren und ihre Tücken

Erbbaurechtsverträge laufen oft 99 Jahre oder länger. Über einen solchen Zeitraum ändern sich Marktgegebenheiten, Rechtsprechung und politische Rahmenbedingungen immer wieder, und niemand kann vorhersehen, unter welchen Bedingungen ein Vertrag am Ende seiner Laufzeit neu verhandelt werden muss.

Genau diese Unsicherheit hat Vorstand und Aufsichtsrat von Neu Heidelberg zum Handeln bewogen. Die Genossenschaft kaufte zahlreiche Grundstücke, deren Erbbauverträge in den kommenden zwei Jahrzehnten ausgelaufen wären, vollständig in Kirchheim und in der Siedlung Pfädelsäcker in Handschuhsheim sowie teilweise im Pfaffengrund. Karl Emer, der nach langjähriger Aufsichtsratstätigkeit und politischer Erfahrung im Heidelberger Stadtrat seit 2017 als nebenamtlicher Vorstand bei Neu Heidelberg tätig ist, begründete den Schritt mit der Tiefzinsphase und mit neueren Urteilen, die Erbbaugebern zunehmend höhere Mindestrenditen zugestehen. Nach seinen Worten sollte damit der Wohnungsbestand an zentralen Standorten im Stadtgebiet über das Ende der Erbpacht hinaus gesichert werden, als Entscheidung für kommende Generationen von Mitgliedern.

Welche Rolle das Erbbaurecht heute noch spielt

Für Neu Heidelberg ist das Erbbaurecht damit vom reinen Wachstumsinstrument der Gründerjahre zu einer Frage der langfristigen Risikosteuerung geworden. Wo es früher half, überhaupt Grundstücke zu bekommen, geht es heute darum, sich rechtzeitig von auslaufenden Verträgen unabhängig zu machen, bevor Marktzinsen oder Gerichtsurteile die Bedingungen für eine Genossenschaft verschlechtern.

Diese Abwägung zwischen Erbbaurecht und Eigentum ist kein Thema, das nur Genossenschaften betrifft. Auch bei privaten Immobilien taucht die Frage auf, ob ein Grundstück im Erbbaurecht sinnvoll ist oder ob sich ein Kauf langfristig besser rechnet. Die Erfahrung von Neu Heidelberg zeigt dabei vor allem eines: Ein Vertrag, der auf ein Jahrhundert angelegt ist, verdient eine genauso langfristige Beobachtung, nicht nur eine einmalige Entscheidung bei Vertragsschluss.