Viele Käufer vergessen, dass zum Kaufpreis noch 7–12 % Nebenkosten hinzukommen. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 21.000–36.000 € zusätzlich. Diese Summe brauchen Sie sofort und meist als Eigenkapital. Hier eine vollständige Übersicht.
1. Grunderwerbsteuer – die größte Position
Grunderwerbsteuer (GrESt)
5–6,5 % des Kaufpreises. Beispiel: 300.000 € × 5 % = 15.000 € (NRW). In Bayern liegt der Satz bei 3,5 %.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkostenfaktor. In Nordrhein-Westfalen (Düsseldorf, Solingen) liegt sie bei 5 %. Sie wird fällig, sobald die Immobilie in Ihr Eigentum übergeht, und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
2. Notargebühren – zwingend erforderlich
Notargebühren & Grundbucheinträge
0,5–1 % des Kaufpreises. Beispiel: 300.000 € × 0,75 % = 2.250 €.
Der Notar ist erforderlich für Kaufvertrag, Eintragung ins Grundbuch und Finanzierung. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (Gerichts- und Notarkostengesetz) und können nicht verhandelt werden.
3. Maklerprovision – oft verhandelbar
Maklerprovision
3–7,14 % des Kaufpreises, häufig teilen sich Käufer und Verkäufer je 3,57 %. Beispiel: 300.000 € × 3,57 % = 10.710 € (nur Käuferseite).
Wichtig: Nicht jede Immobilie wird über einen Makler verkauft. Bei Privatkäufen entfällt diese Gebühr. Bei Maklerkauf lässt sich oft ein Nachlass verhandeln, oder Sie suchen gezielt nach provisionsfreien Objekten.
4. Gebühren für die Finanzierung – oft übersehen
Vermittlungsgebühr für die Kreditvermittlung (optional)
0–2 %, falls der Makler den Kredit vermittelt. Nicht jeder Makler berechnet das – fragen Sie vorab nach.
5. Bankgebühren & Versicherungen
| Position | Kosten | Hinweis |
|---|---|---|
| Kontoführung / Verwaltung | 50–200 € | Einmalig bei Kreditvergabe |
| Grundschuldbestellung | 100–300 € | Sicherheit für den Kreditgeber |
| Blitzschutz-Zertifikat | 50–100 € | Manchmal von der Bank verlangt |
| Versicherungen | 200–500 €/Jahr | Gebäude, Haftpflicht, Mietausfallversicherung |
6. Gutachten & Prüfungen – optional
Prüfgebühren (freiwillig)
300–1.000 €. Beispiele:
- Energieausweis: 50–150 €
- Hausinspektion / Gutachter: 500–1.000 €
- Kaminprüfung / Schornsteinfeger: 100–300 €
- Schimmel- / Feuchtigkeitsbericht: 200–500 €
Gesamtbudget: Rechenbeispiel
| Position | € | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | 100 % |
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 15.000 € | 5 % |
| Notargebühren | 2.250 € | 0,75 % |
| Makler (3,57 %) | 10.710 € | 3,57 % |
| Bankgebühren & Versicherung | 500 € | 0,17 % |
| Prüfgebühren (optional) | 800 € | 0,27 % |
| Gesamt Nebenkosten | 29.260 € | 9,75 % |
| Gesamtbudget (Kaufpreis + NK) | 329.260 € | 109,75 % |
Tipps zur Kostenersparnis
- Makler verhandeln: 3,57 % sind nicht in Stein gemeißelt. Ein Nachlass ist häufig möglich.
- Provisionsfreie Immobilien suchen: Bei vielen Privatverkäufen sparen Sie 3,57 % – dafür ist mehr Eigenrecherche nötig.
- Nebenkosten im Kaufpreis verhandeln: Manchmal lässt sich ein höherer Kaufpreis ohne Maklerprovision gegenrechnen.
- Grunderwerbsteuer nicht „sparen" wollen: Sie ist gesetzlich festgelegt und nicht zu umgehen.
- Finanzierung vergleichen: Verschiedene Banken haben unterschiedliche Gebührenmodelle.
- Notar nicht wechseln nötig: Die Gebühren sind überall gesetzlich gleich. Nutzen Sie den vorgeschlagenen Notar – Sie zahlen nicht extra.
Häufige Fehler – was Sie vermeiden sollten
- Nebenkosten vergessen: Planen Sie immer 7–12 % zum Kaufpreis ein.
- Versteckte Gebühren übersehen: Fragen Sie die Bank nach allen Gebühren – Kontoführung, Versicherung, Bearbeitung.
- Liquidität nicht eingeplant: Die Nebenkosten brauchen Sie sofort und meist als Eigenkapital.
- Maklernachlass nicht verhandelt: Ein Rabatt von 10–20 % ist oft möglich.
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