Mit 9 Prozent über 8 Jahre und weiteren 7 Prozent über 4 Jahre auf den Sanierungskostenanteil ist die Denkmal-AfA nach §7i EStG eine der schnellsten Abschreibungen im deutschen Steuerrecht. Sie ist aber an klare Voraussetzungen geknüpft, und wer diese übersieht, verliert den Steuervorteil ganz oder teilweise.
Was als Baudenkmal gilt
Grundvoraussetzung ist die Eintragung in die Denkmalliste der zuständigen Behörde. Die genaue Ausgestaltung ist regional unterschiedlich geregelt, da Denkmalschutz in Deutschland Ländersache ist und über die jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetze läuft. Ob ein konkretes Objekt tatsächlich als Baudenkmal eingetragen ist und welche Teile des Gebäudes unter Schutz stehen, lässt sich verlässlich nur bei der örtlich zuständigen Denkmalbehörde klären.
Die Bescheinigung der Denkmalbehörde
Ohne eine formale Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keinen Steuervorteil nach §7i EStG. In dieser Bescheinigung bestätigt die Behörde, dass die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen denkmalpflegerisch erforderlich waren und vorab mit ihr abgestimmt wurden. Wichtig dabei: Das Finanzamt selbst prüft die denkmalpflegerische Erforderlichkeit nicht, es verlässt sich vollständig auf diese Bescheinigung. Fehlt sie oder deckt sie bestimmte Maßnahmen nicht ab, entfällt für diesen Teil der Steuervorteil, unabhängig davon, wie sinnvoll die Maßnahme aus Sicht des Eigentümers war.
Die Fußstapfentheorie: Timing ist entscheidend
Besonders bei bereits teilweise sanierten Denkmälern ist der genaue Zeitpunkt des Sanierungsbeginns entscheidend. Wurde mit Sanierungsmaßnahmen bereits vor der eigenen notariellen Kaufvertragsunterschrift begonnen, tritt der Käufer nach der sogenannten Fußstapfentheorie in die bereits begonnene Position des Verkäufers ein. Für den Teil der Sanierung, der schon vor dem eigenen Kauf lief, geht der Steuervorteil für den Käufer dadurch ganz oder teilweise verloren. Deshalb lohnt sich vor dem Kauf eines teilsanierten Denkmals immer die genaue Prüfung, wann welche Maßnahme begonnen wurde und wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer war.
Was zu den begünstigten Sanierungskosten zählt
Die Denkmal-AfA bezieht sich ausschließlich auf den mit der Behörde abgestimmten Sanierungskostenanteil, nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis des unsanierten Objekts. Der Kaufpreis für das unsanierte Gebäude selbst wird regulär nach den üblichen AfA-Regeln behandelt, nicht nach §7i EStG. Zudem zählen Modernisierungen ohne erkennbaren Bezug zur Denkmalsubstanz, etwa rein geschmackliche Umbauten ohne denkmalpflegerische Erforderlichkeit, in der Regel nicht zur begünstigten Bemessungsgrundlage. Nur die tatsächlich mit der Denkmalbehörde abgestimmten und bescheinigten Maßnahmen zählen.
So läuft der Ablauf bei der Denkmal-AfA
- Sanierungsplanung mit der Denkmalbehörde abstimmen: Vor Beginn der Arbeiten die geplanten Maßnahmen bei der zuständigen Behörde vorlegen und abstimmen lassen.
- Maßnahmen durchführen: Die abgestimmten Sanierungsarbeiten umsetzen, idealerweise erst nach der eigenen notariellen Kaufvertragsunterschrift.
- Bescheinigung beantragen: Nach Abschluss der Arbeiten die formale Bescheinigung der Denkmalbehörde über die denkmalpflegerische Erforderlichkeit beantragen.
- Denkmal-AfA geltend machen: Mit der Bescheinigung den begünstigten Sanierungskostenanteil über 8 Jahre mit 9 Prozent und weitere 4 Jahre mit 7 Prozent abschreiben.
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Kostenlose Erstberatung anfragenHäufige Fragen zur Denkmal-AfA
Was gilt als Baudenkmal im Sinne der Denkmal-AfA?
Als Baudenkmal gilt ein Gebäude, das in die Denkmalliste der zuständigen Behörde eingetragen ist. Die genaue Ausgestaltung ist durch die Landesdenkmalschutzgesetze regional unterschiedlich geregelt, deshalb lohnt sich bei einem Objekt immer die Prüfung durch die örtlich zuständige Denkmalbehörde.
Wozu braucht man die Bescheinigung der Denkmalbehörde?
Ohne diese Bescheinigung gibt es keinen Steuervorteil nach §7i EStG. Die Denkmalbehörde bestätigt darin, dass die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen denkmalpflegerisch erforderlich waren und mit ihr abgestimmt wurden. Das Finanzamt selbst prüft die denkmalpflegerische Erforderlichkeit nicht, es verlässt sich auf diese Bescheinigung.
Was bedeutet die Fußstapfentheorie bei der Denkmal-AfA?
Hat der Verkäufer eines Baudenkmals mit der Sanierung bereits vor der eigenen notariellen Kaufvertragsunterschrift des Käufers begonnen, tritt der Käufer in die bereits begonnene Position des Verkäufers ein. Für den bereits vor dem eigenen Kauf begonnenen Teil der Sanierung geht der Vorteil für den Käufer dadurch ganz oder teilweise verloren.
Zählt der Kaufpreis des unsanierten Denkmals zur Bemessungsgrundlage?
Nein. Die Denkmal-AfA nach §7i EStG bezieht sich ausschließlich auf den mit der Denkmalbehörde abgestimmten Sanierungskostenanteil, nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis des unsanierten Objekts. Modernisierungen ohne Bezug zur Denkmalsubstanz zählen in der Regel ebenfalls nicht zur begünstigten Bemessungsgrundlage.
Dieser Artikel liefert nur eine allgemeine Einordnung. Ob und in welcher Höhe die Denkmal-AfA im Einzelfall greift, muss immer mit einem Steuerberater und der zuständigen Denkmalbehörde geprüft werden.