Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt und vermietet, beginnt die AfA nicht neu. Stattdessen übernimmt der neue Eigentümer die bereits laufende Abschreibung des Vorbesitzers unverändert. Dieser Mechanismus wird als Fußstapfentheorie bezeichnet und wirkt sich direkt auf die Höhe der künftigen jährlichen AfA aus.
Die Fußstapfentheorie bei unentgeltlichem Erwerb
Nach §11d EStDV tritt derjenige, der eine Immobilie unentgeltlich erwirbt, also durch Erbschaft oder Schenkung, in die Rechtsposition des Rechtsvorgängers ein. Das bedeutet konkret: Der Erbe oder Beschenkte führt die AfA des Vorbesitzers fort, mit dem gleichen Prozentsatz, der gleichen Bemessungsgrundlage und der verbleibenden Restlaufzeit. Das gilt unabhängig davon, wie hoch der aktuelle Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung tatsächlich ist. Selbst wenn die Immobilie heute deutlich mehr wert ist als zum Zeitpunkt des ursprünglichen Erwerbs durch den Vorbesitzer, ändert das nichts an der fortgeführten AfA-Berechnung.
Warum das anders ist als bei einem Kauf
Bei einem entgeltlichen Kauf beginnt die AfA grundsätzlich neu, auf Basis des tatsächlich gezahlten Kaufpreises beziehungsweise des daraus ermittelten Gebäudeanteils. Bei einem unentgeltlichen Erwerb gibt es diesen neuen Kaufpreis nicht, deshalb entfällt auch der Neustart der AfA. Das kann steuerlich ungünstiger sein, wenn die Immobilie seit dem ursprünglichen Erwerb durch den Vorbesitzer stark im Wert gestiegen ist: Die jährliche AfA bleibt auf dem alten, niedrigeren Niveau, statt auf Basis des heutigen, höheren Werts neu berechnet zu werden.
Was der Rechtsnachfolger für die AfA-Fortführung braucht
Für die korrekte Fortführung der AfA sind Unterlagen des Vorbesitzers entscheidend: welche AfA-Methode bisher genutzt wurde, wie hoch die ursprüngliche Bemessungsgrundlage war und wie viele Jahre bereits abgeschrieben wurden. Diese Informationen sollten möglichst frühzeitig gesichert werden, am besten schon zu Lebzeiten des Vorbesitzers oder unmittelbar nach dem Erbfall, da sie später oft schwerer zu beschaffen sind, insbesondere wenn alte Steuerunterlagen nicht mehr vollständig vorliegen.
Sonderfall: Erbengemeinschaft
Fällt eine Immobilie an mehrere Erben gemeinsam, wird die fortgeführte AfA anteilig entsprechend der jeweiligen Erbquote auf die einzelnen Miterben verteilt. Wie eine Erbengemeinschaft mit einer gemeinsam geerbten Immobilie grundsätzlich umgeht, etwa bei Entscheidungen über Verkauf oder Vermietung, beschreibt der Artikel Erbengemeinschaft: Haus verkaufen ausführlicher.
Der Erbe tritt in die Rechtsposition des Vorbesitzers ein und führt dessen AfA fort, unabhängig vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie.
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Kostenlose Erstberatung anfragenHäufige Fragen zur AfA bei geerbten Immobilien
Beginnt die AfA bei einer geerbten Immobilie neu?
Nein. Nach §11d EStDV tritt der Erbe in die Rechtsposition des Verstorbenen ein und führt dessen AfA fort, mit dem gleichen Prozentsatz, der gleichen Bemessungsgrundlage und der verbleibenden Restlaufzeit. Das gilt unabhängig vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls.
Warum ist das anders als bei einem Kauf?
Bei einem entgeltlichen Kauf beginnt die AfA neu, auf Basis des tatsächlich gezahlten Kaufpreises. Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung gibt es keinen neuen Kaufpreis, deshalb wird stattdessen die AfA des Rechtsvorgängers unverändert fortgeführt. Ist die Immobilie seit dem ursprünglichen Erwerb im Wert stark gestiegen, kann das für den Erben steuerlich ungünstiger sein als ein Neubeginn auf Basis des heutigen Werts.
Welche Unterlagen braucht man für die Fortführung der AfA?
Wichtig sind Unterlagen des Vorbesitzers über die bisher genutzte AfA-Methode, die ursprüngliche Bemessungsgrundlage und die Anzahl der bereits abgeschriebenen Jahre. Diese Informationen sollten möglichst frühzeitig gesichert werden, da sie nach dem Erbfall oft schwerer zu beschaffen sind.
Die konkrete Anwendung im Einzelfall, insbesondere die genaue Fortführung der AfA-Werte und die Aufteilung innerhalb einer Erbengemeinschaft, bleibt einem Steuerberater vorbehalten.