Lineare AfA im Detail: so wird die Standardabschreibung richtig berechnet

Die lineare AfA ist der Regelfall nach § 7 Abs. 4 EStG und die von den meisten Kapitalanlegern genutzte Abschreibungsmethode. Sie ist planbar, einfach zu berechnen und bleibt über die gesamte Nutzungsdauer gleich hoch, trotzdem lohnt es sich, einige Details genauer zu kennen.

2 Prozent oder 3 Prozent: welcher Satz gilt

Für Gebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, gilt ein fester Satz von 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre, bezogen auf den Gebäudeanteil ohne Grundstück. Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, hat der Gesetzgeber den Satz auf 3 Prozent pro Jahr über 33 Jahre angehoben. Entscheidend ist dabei immer das Fertigstellungsdatum des Gebäudes, nicht der Zeitpunkt des eigenen Kaufvertrags. Wer zum Beispiel ein 2024 fertiggestelltes Gebäude im Jahr 2026 kauft, schreibt trotzdem mit dem Neubau-Satz von 3 Prozent ab, nicht mit 2 Prozent.

Wann die AfA erstmals geltend gemacht werden kann

Die lineare AfA kann ab dem Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung geltend gemacht werden. Fällt dieses Datum nicht genau auf den Jahresanfang, wird die AfA für das erste Jahr nur zeitanteilig angesetzt: Wer eine Immobilie zum Beispiel im Juli kauft, darf im Kaufjahr nur die AfA für die verbleibenden Monate ab Juli ansetzen, nicht für das volle Jahr. Ab dem folgenden Jahr wird dann der volle Jahresbetrag angesetzt.

Was passiert bei einem späteren Verkauf

Die laufende AfA mindert Jahr für Jahr den steuerlichen Buchwert der Immobilie. Das wirkt sich aus, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist wieder verkauft wird: Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und dem dann bereits reduzierten Buchwert. Je mehr AfA bereits abgeschrieben wurde, desto höher fällt der rechnerische Veräußerungsgewinn bei einem Verkauf innerhalb der Frist aus. Mehr zur Frist und den Ausnahmen finden Sie im Artikel Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Rechenbeispiel

Ein einfaches, angenommenes Rechenbeispiel zur linearen AfA bei einem Bestandsgebäude mit 2 Prozent pro Jahr, rein zur Veranschaulichung der Berechnungsmethode:

Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 300.000 Euro ergibt sich mit 2 Prozent pro Jahr eine AfA von 6.000 Euro pro Jahr, konstant über die gesamte Laufzeit von 50 Jahren. Der sogenannte Restwert in der Tabelle zeigt lediglich, wie viel vom ursprünglichen Gebäudewert steuerlich noch nicht abgeschrieben ist, der jährliche AfA-Betrag selbst bleibt bei der linearen Methode über die ganze Zeit gleich. Die tatsächliche Steuerersparnis in Euro hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab und wird hier bewusst nicht genannt.

Häufige Fragen zur linearen AfA

Gilt für mein Gebäude 2 oder 3 Prozent lineare AfA?

Entscheidend ist das Fertigstellungsdatum des Gebäudes, nicht der Zeitpunkt Ihres Kaufs. Wurde das Gebäude vor 2023 fertiggestellt, gelten 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Wurde es ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt, gelten 3 Prozent pro Jahr über 33 Jahre.

Ab wann kann ich die lineare AfA erstmals ansetzen?

Die AfA beginnt mit dem Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung. Erfolgt der Kauf oder die Fertigstellung im laufenden Jahr, wird die AfA für dieses erste Jahr nur zeitanteilig angesetzt, also nur für die Monate, in denen die Immobilie bereits im Eigentum war beziehungsweise fertiggestellt ist.

Wirkt sich die AfA auf den Gewinn bei einem späteren Verkauf aus?

Ja. Die jährliche AfA mindert den steuerlichen Buchwert der Immobilie. Wird die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, erhöht der durch die AfA bereits abgeschriebene Betrag rechnerisch den Veräußerungsgewinn, weil der Gewinn sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und dem dann niedrigeren Buchwert ergibt.

Die konkrete Berechnung und ihre Auswirkung auf die persönliche Steuererklärung sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.