Kaufpreisaufteilung: warum Grundstück und Gebäude für die AfA getrennt werden müssen

Nur der Gebäudeanteil einer Immobilie ist abschreibbar, der Grundstücksanteil nicht. Deshalb entscheidet die Aufteilung des Kaufpreises direkt darüber, wie hoch die jährliche AfA ausfällt und wie stark die Mieteinkünfte steuerlich entlastet werden. Wer diesen Schritt übergeht oder zu grob schätzt, verschenkt unter Umständen jahrelang Abschreibungsvolumen.

Warum das Grundstück nicht abgeschrieben wird

Die AfA beruht auf dem Gedanken, dass ein Wirtschaftsgut sich über die Zeit abnutzt und an Wert verliert. Ein Gebäude altert, Bauteile verschleißen, es entsteht wirtschaftlich ein nachvollziehbarer Werteverzehr. Grund und Boden unterliegt diesem Verschleiß nicht, er bleibt unabhängig vom Gebäude darauf bestehen und wird deshalb aus der Abschreibung komplett herausgerechnet. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie muss der insgesamt gezahlte Kaufpreis also in zwei Teile zerlegt werden: den nicht abschreibbaren Grundstücksanteil und den abschreibbaren Gebäudeanteil.

Wie die Aufteilung ermittelt wird

Ausgangspunkt für den Grundstücksanteil ist in der Regel der Bodenrichtwert der jeweiligen Lage, multipliziert mit der Grundstücksfläche. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen regelmäßig veröffentlicht und unterscheiden sich teils deutlich von Stadtteil zu Stadtteil, wie zum Beispiel auf unserer Marktbericht-Seite Immobilienpreise Düsseldorf zu sehen ist. Vom Gesamtkaufpreis abgezogen, ergibt sich daraus rechnerisch der Restwert, der dem Gebäudeanteil zugeordnet wird. Alternativ dazu gibt es ein standardisiertes Berechnungsschema der Finanzverwaltung (Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung), das mehrere Wertfaktoren wie Baujahr, Gebäudeart und Lage berücksichtigt und eine nachvollziehbare, formal abgesicherte Aufteilung liefert.

Warum das Finanzamt eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung prüfen kann

In vielen notariellen Kaufverträgen wird bereits eine Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudewert genannt. Diese vertragliche Vereinbarung ist ein erster Ansatzpunkt für die Steuererklärung, aber keine endgültige Festlegung. Weicht die vereinbarte Aufteilung offensichtlich und ohne nachvollziehbaren Grund von den tatsächlichen Wertverhältnissen ab, etwa weil der Grundstücksanteil im Verhältnis zum örtlichen Bodenrichtwert deutlich zu niedrig angesetzt wurde, kann das Finanzamt diese Aufteilung verwerfen und eine eigene Berechnung ansetzen. Eine rein steuerlich motivierte, realitätsferne Aufteilung hält einer Prüfung in der Regel nicht stand.

Warum sich eine realistische, gut dokumentierte Aufteilung lohnt

Wer den Gebäudeanteil vorsichtshalber zu niedrig ansetzt, um auf der sicheren Seite zu sein, verschenkt dadurch jedes Jahr AfA-Volumen und zahlt über die gesamte Nutzungsdauer gesehen mehr Steuern auf die Mieteinkünfte als nötig. Der umgekehrte Fehler, ein zu hoch angesetzter Gebäudeanteil ohne nachvollziehbare Grundlage, führt dagegen zum Risiko einer Korrektur durch das Finanzamt, oft verbunden mit Nachzahlungen. Eine realistische, am Bodenrichtwert oder am Berechnungsschema der Finanzverwaltung orientierte und gut dokumentierte Aufteilung ist deshalb die sicherste Grundlage für jede weitere AfA-Berechnung.

So läuft eine Kaufpreisaufteilung ab

1. Bodenrichtwert der Lage ermitteln: Aktueller Wert je Quadratmeter aus dem Gutachterausschuss, multipliziert mit der Grundstücksfläche ergibt den Grundstücksanteil.
2. Gesamtkaufpreis einordnen: Der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtpreis bildet die Bemessungsgrundlage für die weitere Aufteilung.
3. Gebäudeanteil als Restwert berechnen: Gesamtkaufpreis minus Grundstücksanteil ergibt rechnerisch den abschreibbaren Gebäudeanteil.
4. Mit dem Berechnungsschema der Finanzverwaltung abgleichen: Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums liefert eine zusätzliche, formal abgesicherte Vergleichsrechnung.
5. Ergebnis dokumentieren: Herleitung und Quellen (Bodenrichtwert, Berechnungsschema) für die Steuererklärung nachvollziehbar festhalten.

Eine realistische, am Bodenrichtwert orientierte Aufteilung ist die sicherste Grundlage für jede weitere AfA-Berechnung, nicht nur für das erste Jahr.

Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung

Warum wird der Kaufpreis überhaupt aufgeteilt?

Weil nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises abgeschrieben werden darf. Der Grundstücksanteil nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb bei der AfA komplett außen vor. Je höher der ermittelte Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung und desto geringer die zu versteuernden Mieteinkünfte.

Kann ich die Aufteilung im Kaufvertrag frei festlegen?

Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist ein erster Ansatzpunkt für das Finanzamt, aber keine endgültige Festlegung. Wirkt die vereinbarte Aufteilung offensichtlich unrealistisch, etwa weil der Grundstücksanteil im Verhältnis zum örtlichen Bodenrichtwert viel zu niedrig angesetzt ist, kann das Finanzamt sie verwerfen und eine eigene Berechnung ansetzen.

Welche Unterlagen helfen bei einer realistischen Aufteilung?

Hilfreich sind der aktuelle Bodenrichtwert der Lage, eine Einschätzung des Gebäudezustands und -alters sowie, falls vorhanden, die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Kaufpreisaufteilung. Eine nachvollziehbare, am Markt orientierte Herleitung schützt vor einer späteren, ungünstigen Korrektur durch das Finanzamt.

Die konkrete Aufteilung und ihre steuerliche Wirkung im Einzelfall sollte immer mit einem Steuerberater abgestimmt werden.