Grundsteuerbescheid verstehen. Grundsteuerwert, Hebesatz und was zu tun ist.

Viele Eigentümer wundern sich, warum sie plötzlich zwei Schreiben vom Finanzamt bekommen haben, bevor überhaupt eine Zahlungsaufforderung kam. Das liegt an der Grundsteuerreform. Seitdem läuft die Festsetzung der Grundsteuer über mehrere Stufen statt über einen einzigen Bescheid.

Warum es seit der Grundsteuerreform zwei neue Bescheide gibt

Früher kannten die meisten Eigentümer nur einen Bescheid: den der Gemeinde mit der zu zahlenden Grundsteuer. Durch die Grundsteuerreform ist der Prozess in mehrere Schritte aufgeteilt worden. Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwertbescheid aus. Er legt fest, welchen Wert das Finanzamt für Ihr Grundstück und Gebäude ermittelt hat. Darauf folgt der Grundsteuermessbescheid, ebenfalls vom Finanzamt. Er wendet die gesetzliche Steuermesszahl auf den festgestellten Grundsteuerwert an und ergibt den Grundsteuermessbetrag.

Erst danach kommt der eigentliche Grundsteuerbescheid, und der kommt nicht vom Finanzamt, sondern von Ihrer Gemeinde oder Stadt. Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem eigenen Hebesatz und setzt damit die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer fest.

Wichtig für die Praxis: Die beiden ersten Bescheide sind sogenannte Grundlagenbescheide. Fehler darin wirken sich direkt auf die spätere Grundsteuer aus, deshalb lohnt sich eine Prüfung schon bei diesen frühen Schreiben, nicht erst beim Bescheid der Gemeinde.

Wie sich die Grundsteuer zusammensetzt

Die Formel hinter der neuen Grundsteuer besteht aus drei Faktoren:

Der Hebesatz ist der Faktor, den viele Eigentümer am meisten interessiert, weil er am Ende über die Höhe der Zahlung entscheidet. Er unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde und kann sich ändern. Einen pauschalen Hebesatz für eine bestimmte Stadt zu nennen, wäre deshalb nicht seriös, so ein Wert kann schon im nächsten Haushaltsjahr wieder anders aussehen. Den für Ihr Grundstück aktuell gültigen Hebesatz finden Sie zuverlässig nur direkt bei Ihrer Gemeinde oder im Grundsteuerbescheid selbst.

Was Sie beim Bescheid prüfen sollten

Die Grundsteuerreform hat eine Massenbewertung von Millionen Grundstücken in Deutschland ausgelöst. Bei einer solchen Menge an Fällen passieren Fehler, gerade bei den Grunddaten, die der Berechnung zugrunde liegen. Prüfen Sie Ihren Bescheid deshalb Punkt für Punkt, bevor Sie ihn einfach ablegen.

1. Grundstücksfläche abgleichen: Stimmt die im Bescheid genannte Fläche mit dem Grundbuch beziehungsweise dem Katasteramt überein?
2. Wohn- und Nutzfläche prüfen: Besonders bei Gebäuden mit Anbauten, Ausbauten oder nachträglichen Umbauten kommt es hier zu Abweichungen.
3. Nutzungsart kontrollieren: Wird Ihre Immobilie korrekt als Wohn-, Geschäfts- oder gemischt genutzte Immobilie eingestuft?
4. Baujahr gegenchecken: Ein falsches Baujahr wirkt sich auf die Bewertung aus, gerade bei älteren oder sanierten Gebäuden.
5. Eigentümerangaben kontrollieren: Stimmen Name, Anschrift und Eigentumsanteil, besonders wichtig bei Erbengemeinschaften oder nach einem Verkauf.
6. Fristen im Blick behalten: Notieren Sie sich das Datum der Bekanntgabe sofort, die Einspruchsfrist läuft ab diesem Zeitpunkt.

Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid

Finden Sie einen Fehler im Grundsteuerwertbescheid oder im Grundsteuermessbescheid, können Sie dagegen Einspruch einlegen. Die Frist dafür beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Der Einspruch muss schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingehen, das auf dem Bescheid als Absender genannt ist.

Wie ein Einspruch formal abläuft, welche Fristen genau gelten und wann sich ein Einspruch von einem einfachen Berichtigungsantrag unterscheidet, erklären wir ausführlich im Artikel Einspruch gegen den Steuerbescheid bei Immobilien.

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Häuserhelden ist Immobilienmakler, kein Steuerberater. Bei konkreten Fragen zu Ihrem Grundsteuerbescheid wenden Sie sich an das zuständige Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.