Anlage V ausfüllen. Vermietungseinkünfte richtig angeben.

Die Anlage V ist der Teil der Einkommensteuererklärung, in dem Vermieter ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeben. Sie klingt bürokratischer, als sie ist, wenn man die Struktur einmal verstanden hat. Hier der Überblick aus der Praxis.

Wofür die Anlage V gedacht ist

Jeder, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss diese in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angeben. Das betrifft vermietete Wohnungen und Häuser genauso wie vermietete Gewerbeflächen oder verpachtete Grundstücke. Die Anlage V stellt den Einnahmen die Werbungskosten gegenüber und ermittelt so den steuerpflichtigen Überschuss oder einen Verlust.

Einnahmen, die angegeben werden müssen

In die Anlage V gehören alle Einnahmen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen:

• Kaltmiete: die vereinbarte Grundmiete ohne Nebenkosten.
• Umlagefähige Nebenkosten-Vorauszahlungen: die Vorauszahlungen, die Mieter für Betriebskosten leisten.
• Einnahmen aus möblierter Vermietung: zusätzliche Entgelte, wenn Möbel oder Einrichtung mitvermietet werden.

Wichtig ist, die Posten korrekt zu trennen, da Nebenkosten-Vorauszahlungen und tatsächliche Nebenkosten am Jahresende über die Betriebskostenabrechnung ausgeglichen werden, nicht pauschal als Gewinn verbucht werden.

Werbungskosten, die gegengerechnet werden

Den Einnahmen stehen die Werbungskosten gegenüber. Je vollständiger diese erfasst werden, desto genauer bildet die Anlage V die tatsächliche steuerliche Belastung ab. Zu den wichtigsten Positionen zählen:

• Abschreibung (AfA): die jährliche Absetzung für Abnutzung des Gebäudes. Welche AfA-Art in welchem Fall greift, erklären wir ausführlich im Artikel AfA-Vergleich: Lineare, Degressive, Neubau- und Denkmal-Abschreibung.
• Finanzierungszinsen: die Zinsen auf ein Darlehen, mit dem die Immobilie finanziert wurde.
• Erhaltungsaufwendungen: Reparaturen und Instandhaltung, die den bestehenden Zustand erhalten statt ihn zu verbessern.
• Verwaltungskosten: Kosten für Hausverwaltung oder die eigene Verwaltung der Vermietung.
• Maklerkosten bei Neuvermietung: Provisionen, die bei der Suche nach neuen Mietern anfallen.

Eine vollständige Liste aller absetzbaren Werbungskosten mit weiteren Details finden Sie im Artikel Werbungskosten bei Vermietung: die vollständige Liste.

Eine Wohnung, mehrere Anlagen V

Besitzen Sie mehrere vermietete Objekte, reicht eine einzige Anlage V nicht aus. Für jedes Objekt wird eine eigene Anlage V ausgefüllt, auch wenn sich die Objekte im selben Haus befinden oder derselben Person gehören. Die einzelnen Ergebnisse werden anschließend in der Steuererklärung zusammengeführt.

Typische Fehler beim Ausfüllen

Aus der Praxis sind es meist dieselben Stolperfallen, die zu Nachfragen vom Finanzamt oder zu entgangenen Steuervorteilen führen:

1. Vergessene Werbungskosten: Kleinere Posten wie Fahrtkosten zur Immobilie oder Kontoführungsgebühren für das Mietkonto werden häufig übersehen.
2. Erhaltungsaufwand falsch zugeordnet: Nicht jede Instandsetzung ist sofort absetzbar. Wird hier falsch zugeordnet, kann das Finanzamt die Kosten später der AfA zuschlagen.
3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten übersehen: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie nach Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG als Herstellungskosten. Sie dürfen dann nicht sofort abgesetzt werden, sondern müssen über die AfA verteilt werden. Dieser Sonderfall wird gerade bei frisch gekauften und direkt sanierten Objekten oft übersehen.
4. Mehrere Objekte in eine Anlage V gemischt: Jedes vermietete Objekt braucht sein eigenes Formular.

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Häuserhelden ist Immobilienmakler, kein Steuerberater. Lassen Sie Ihre individuelle Steuererklärung von einem Steuerberater prüfen, insbesondere bei anschaffungsnahen Herstellungskosten und komplexeren Fällen.