Wer eine Immobilie vermietet, versteuert nicht die Mieteinnahmen allein, sondern den Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Grundlage dafür ist §21 EStG in Verbindung mit §9 EStG: Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Je vollständiger diese Kosten erfasst werden, desto genauer bildet die Steuererklärung die tatsächliche wirtschaftliche Lage ab. Die folgende Liste geht die zehn wichtigsten Kostenarten durch, jede mit kurzer Erklärung, worauf dabei zu achten ist.
1. AfA (Abschreibung)
Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer und mindert so jedes Jahr die zu versteuernden Mieteinkünfte, meist linear in gleichbleibenden Jahresbeträgen.
Was dazu gehört
Abschreibungsfähig ist der Gebäudewert, nicht der Grundstücksanteil. Je nach Objekt kommen neben der linearen AfA auch Sonderabschreibungen in Betracht, etwa für Neubauten oder Baudenkmäler, mit jeweils eigenen Voraussetzungen und Prozentsätzen. Einen ausführlichen Vergleich der verschiedenen AfA-Arten für Neubau und Denkmalimmobilie finden Sie im Beitrag zum AfA-Vergleich.
Worauf es ankommt
Die AfA läuft unabhängig davon, ob tatsächlich Geld fließt, und wirkt sich deshalb jedes Jahr automatisch auf die Steuerlast aus, sofern sie korrekt in der Steuererklärung angesetzt wird. Welche AfA-Art zum jeweiligen Objekt passt, sollte vor dem Kauf mit einem Steuerberater geklärt werden.
2. Schuldzinsen
Zinsen für den Immobilienkredit, der zur Finanzierung der vermieteten Immobilie aufgenommen wurde, sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
Was dazu gehört
Gemeint ist ausschließlich der Zinsanteil der monatlichen Kreditrate. Die Tilgung dagegen ist steuerlich nicht absetzbar, da sie keine Werbungskosten darstellt, sondern Vermögensbildung: Mit jeder Tilgungsrate steigt der eigene Anteil am Objekt, es fließt kein Aufwand ab, der die Mieteinkünfte schmälert.
Worauf es ankommt
Dieser Punkt wird häufig missverstanden. Wer die komplette Kreditrate als Werbungskosten ansetzt, rechnet zu hoch und riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt. Die jährliche Finanzierungsbescheinigung der Bank weist Zins- und Tilgungsanteil getrennt aus, nur der Zinsanteil gehört in die Steuererklärung.
3. Erhaltungsaufwendungen
Reparaturen und Instandhaltung, die den bestehenden Zustand der Immobilie erhalten, sind im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
Was dazu gehört
Dazu zählen etwa die Reparatur einer Heizung, neue Fenster als Ersatz für defekte alte Fenster oder laufende Instandhaltungsarbeiten. Eine wichtige Abgrenzung gilt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen Renovierungs- und Modernisierungskosten in diesem Zeitraum zusammen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes netto, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden nicht sofort, sondern nur über die AfA verteilt abgeschrieben.
Worauf es ankommt
Wer kurz nach dem Kauf größere Renovierungen plant, sollte die 15-Prozent-Grenze im Blick behalten und die Kosten mit einem Steuerberater durchrechnen, bevor die Arbeiten beauftragt werden. Sonst verschiebt sich der steuerliche Effekt ungewollt über viele Jahre.
4. Verwaltungskosten
Kosten für die Verwaltung der vermieteten Immobilie sind als Werbungskosten absetzbar, unabhängig davon, ob die Verwaltung selbst oder durch einen Dienstleister erfolgt.
Was dazu gehört
Dazu zählen die Kosten einer beauftragten Hausverwaltung ebenso wie Kontoführungsgebühren für das Konto, über das die Mieteinnahmen und objektbezogenen Ausgaben laufen.
Worauf es ankommt
Ein eigenes Mietkonto, getrennt vom privaten Girokonto, erleichtert den Nachweis dieser Kosten gegenüber dem Finanzamt erheblich, weil sich Einnahmen und Ausgaben rund um die Immobilie klar zuordnen lassen.
5. Fahrtkosten
Fahrten zur vermieteten Immobilie, etwa für Besichtigungen, Übergaben an neue Mieter oder Verwaltungstätigkeiten, sind als Werbungskosten absetzbar.
Was dazu gehört
Angesetzt wird in der Regel die steuerlich anerkannte Kilometerpauschale für die gefahrenen Strecken, alternativ die tatsächlichen Kosten, sofern diese nachgewiesen und höher sind.
Worauf es ankommt
Ein einfaches Fahrtenbuch oder eine laufende Notiz zu Datum, Anlass und gefahrenen Kilometern reicht meist aus, um diese Kosten im Zweifel gegenüber dem Finanzamt zu belegen.
6. Maklercourtage bei Neuvermietung
Die Provision, die bei der Suche nach einem neuen Mieter an einen Makler gezahlt wird, ist als Werbungskosten sofort absetzbar.
Was dazu gehört
Gemeint ist ausschließlich die Courtage für die Neuvermietung. Davon zu unterscheiden ist die Maklercourtage beim Kauf der Immobilie: Diese zählt zu den Anschaffungskosten und wird nicht sofort abgesetzt, sondern über die AfA verteilt über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Worauf es ankommt
Beim Buchen der Rechnung lohnt sich ein kurzer Blick, worauf sich die Courtage tatsächlich bezieht, Kauf oder Vermietung, da beide steuerlich völlig unterschiedlich behandelt werden.
7. Rechts- und Steuerberatung
Kosten für Rechts- und Steuerberatung, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, sind als Werbungskosten absetzbar.
Was dazu gehört
Dazu zählen etwa das Honorar für die Erstellung der Steuererklärung, soweit es auf die Vermietungseinkünfte entfällt, oder eine rechtliche Beratung bei einem Mieterstreit.
Worauf es ankommt
Betrifft eine Rechnung sowohl private als auch vermietungsbezogene Themen, sollte der Anteil, der auf die Vermietung entfällt, nachvollziehbar aufgeteilt werden.
8. Versicherungen
Versicherungsbeiträge, die dem Schutz der vermieteten Immobilie dienen, sind als Werbungskosten absetzbar.
Was dazu gehört
Dazu zählen insbesondere die Gebäudeversicherung sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, die Schäden durch den baulichen Zustand des Objekts abdeckt.
Worauf es ankommt
Nur Versicherungen, die sich auf das vermietete Objekt selbst beziehen, gehören hierher. Rein private Versicherungen des Eigentümers zählen nicht zu den Werbungskosten.
9. Grundsteuer
Die Grundsteuer ist als Werbungskosten absetzbar, soweit sie tatsächlich vom Vermieter selbst getragen wird.
Was dazu gehört
In der Praxis wird die Grundsteuer meist als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt. In diesem Fall zahlt wirtschaftlich der Mieter, und die Umlage ist als Einnahme gegenzurechnen. Bleibt ein Anteil beim Vermieter, etwa bei Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen, ist dieser Anteil als Werbungskosten absetzbar.
Worauf es ankommt
Wer die Nebenkostenabrechnung sorgfältig führt, sieht genau, welcher Anteil der Grundsteuer tatsächlich bei ihm verbleibt und entsprechend in die Steuererklärung gehört.
10. Kosten für Inserate und Vermarktung
Kosten für die Mietersuche, etwa Inserate auf Immobilienportalen oder in Zeitungen, sind als Werbungskosten absetzbar.
Was dazu gehört
Dazu zählen Gebühren für Online-Anzeigen, Druckkosten für Aushänge oder vergleichbare Ausgaben, die unmittelbar der Suche nach einem neuen Mieter dienen.
Worauf es ankommt
Diese Kosten fallen meist unregelmäßig an, bei einem Mieterwechsel oft gebündelt. Die Rechnungen sollten vollständig aufbewahrt werden, damit sie im Jahr der Zahlung korrekt angesetzt werden können.
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Beratung buchenWerbungskosten, Anschaffungskosten und Herstellungskosten im Überblick
Nicht jede Ausgabe rund um eine vermietete Immobilie wirkt steuerlich gleich. Die folgende Übersicht zeigt, wie die drei wichtigsten Kostenarten unterschieden werden.
| Kostenart | Steuerliche Behandlung | Beispiele |
|---|---|---|
| Werbungskosten | Voll absetzbar im Jahr der Zahlung | Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltung, Fahrtkosten, Versicherungen |
| Anschaffungskosten | Nicht sofort absetzbar, nur über die AfA verteilt über die Nutzungsdauer | Kaufpreis des Gebäudes, Maklercourtage beim Kauf, Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf |
| Herstellungskosten | Nicht sofort absetzbar, nur über die AfA verteilt über die Nutzungsdauer | Nachträgliche Baumaßnahmen, die das Gebäude wesentlich verbessern, sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten in den ersten drei Jahren über der 15-Prozent-Grenze |
Häufige Fragen zu Werbungskosten bei Vermietung
Ist die Tilgung meines Immobilienkredits als Werbungskosten absetzbar?
Nein. Absetzbar sind ausschließlich die Schuldzinsen, also der Zinsanteil der Kreditrate. Die Tilgung ist Vermögensbildung, keine Werbungskosten, und mindert die Steuerlast nicht. Wer seine Rate in Zins und Tilgung aufteilt, darf nur den Zinsanteil in der Steuererklärung ansetzen.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand sind normale Reparatur- und Instandhaltungskosten, die sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzbar sind. Übersteigen Renovierungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf zusammen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes netto, werden sie steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und nur über die AfA verteilt über die Nutzungsdauer abgeschrieben, nicht sofort in voller Höhe.
Zählt die Maklercourtage beim Immobilienkauf zu den Werbungskosten?
Nein. Die Maklercourtage beim Kauf einer Immobilie gehört zu den Anschaffungskosten und wird über die AfA verteilt über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Nur die Maklercourtage bei der Neuvermietung, also die Provision für die Mietersuche, ist als Werbungskosten sofort absetzbar.
Kann ich die Grundsteuer als Werbungskosten absetzen?
Nur insoweit, wie Sie die Grundsteuer tatsächlich selbst tragen. Legen Sie die Grundsteuer wie üblich als Betriebskosten auf den Mieter um, zahlt wirtschaftlich der Mieter, und die Umlage ist als Einnahme gegenzurechnen. Bleibt ein Anteil bei Ihnen, etwa bei Leerstand, ist dieser Anteil als Werbungskosten absetzbar.