Haus verkaufen mit laufendem Kredit: Ablösung, Lastenfreistellung, Reihenfolge

Ein laufendes Darlehen verhindert keinen Verkauf. Es verschiebt nur die Frage, was am Ende bei Ihnen ankommt. Drei Punkte entscheiden darüber. Erstens das Kündigungsrecht: Nach BGB § 490 Absatz 2 dürfen Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz vorzeitig kündigen, wenn berechtigte Interessen das gebieten und seit vollständigem Empfang sechs Monate vergangen sind. Zweitens die Vorfälligkeitsentschädigung, die das Gesetz an genau diesen Weg knüpft. Drittens die Lastenfreistellung, also der Weg der Grundschuld aus Abteilung III des Grundbuchs. Wer diese drei Punkte vor der Vermarktung klärt, kennt seinen echten Erlös und verliert später keine Wochen.

Zwei Wege aus dem Darlehen, und sie sind nicht gleich teuer

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt für Immobiliendarlehen zwei getrennte Kündigungsrechte des Darlehensnehmers, und der Unterschied zwischen ihnen ist für Verkäufer bares Geld.

Der erste Weg ist BGB § 490 Absatz 2. Danach können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Das Gesetz sagt im selben Absatz, wann ein solches Interesse insbesondere vorliegt: wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache hat. Genau das ist der Hausverkauf. Dieser Weg steht Ihnen also offen, egal wie lange die Zinsbindung noch läuft. Er hat nur einen Preis, und den nennt Satz 3 derselben Vorschrift ausdrücklich: Sie ersetzen der Bank den Schaden, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Der zweite Weg ist BGB § 489 Absatz 1 Nummer 2. Danach können Sie in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wurde nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzinssatz getroffen, läuft die Zehnjahresfrist ab dem Zeitpunkt dieser Vereinbarung. Dieses Recht ist stark: Nach BGB § 489 Absatz 4 kann es vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Und anders als bei § 490 Absatz 2 sieht das Gesetz für diesen Weg keine Entschädigung der Bank vor.

Daneben steht der ruhigste Fall: BGB § 489 Absatz 1 Nummer 1 erlaubt die Kündigung zum Ende der Sollzinsbindung mit einer Frist von einem Monat. Wenn Ihre Zinsbindung ohnehin bald ausläuft, kann sich der Verkaufszeitpunkt danach richten. Was am Ende der Zinsbindung sonst noch zu entscheiden ist, steht im Ratgeber Anschlussfinanzierung, die Mechanik der Bindung selbst erklärt Zinsbindung einfach erklärt.

Die Ablösesumme ist nicht die Restschuld

Was Sie am Verkaufstag an die Bank überweisen, besteht aus mehreren Teilen: der Restschuld zum Stichtag, den bis dahin aufgelaufenen Zinsen, gegebenenfalls der Vorfälligkeitsentschädigung und etwaigen Bearbeitungspositionen der Bank. Eine seriöse Prozentangabe zur Entschädigung gibt es nicht, weil sie von Restschuld, verbleibender Zinsbindung und vereinbartem Zinssatz abhängt. Jede Zahl, die man hier ohne Ihren konkreten Vertrag nennt, wäre geraten.

Der praktische Schritt ist deshalb immer derselbe: Fordern Sie bei Ihrer Bank eine schriftliche Ablöseberechnung mit Stichtag an, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen. Erst diese Zahl sagt Ihnen, was vom Kaufpreis für Sie übrig bleibt. Welche weiteren Posten auf der Verkäuferseite stehen, führt der Ratgeber Was kostet ein Hausverkauf auf.

Zwei Alternativen sind es wert, im selben Gespräch angesprochen zu werden. Erstens der Sicherheitentausch, auch Pfandtausch genannt: Sie nehmen das Darlehen zu unveränderten Konditionen mit auf eine andere Immobilie, die Bank tauscht also die Sicherheit aus. Das setzt voraus, dass Sie ohnehin ein Folgeobjekt finanzieren. Zweitens die Schuldübernahme durch den Käufer, bei der der Käufer in den bestehenden Vertrag eintritt. Ob eines von beiden möglich ist, entscheidet allein Ihre Bank. Fragen kostet nichts, und wenn es klappt, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.

Lastenfreistellung: wie die Grundschuld aus dem Grundbuch kommt

Käufer und deren Banken wollen die Immobilie lastenfrei, also ohne fremde Grundschuld in Abteilung III. Dieser Schritt heißt Lastenfreistellung, und er läuft nicht über Sie, sondern über den Notar. Grundlage ist GBO § 19: Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Für die Löschung der Grundschuld braucht es also die Bewilligung Ihrer Bank.

Die Bank gibt diese Löschungsbewilligung nicht einfach heraus. Sie reicht sie dem Notar treuhänderisch und knüpft sie an eine Bedingung: Der Notar darf davon erst Gebrauch machen, wenn der Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist. Im Kaufvertrag steht deshalb eine Zahlungsanweisung, die den Kaufpreis aufteilt. Der Käufer zahlt zuerst den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank, der Rest geht an Sie. Wie diese Mechanik im Vertragstext aussieht, zeigt der Ratgeber Kaufvertrag verstehen.

Ein Punkt sorgt regelmäßig für Verwirrung: Der Betrag im Grundbuch ist fast nie Ihre Restschuld. Die Grundschuld ist nach BGB § 1192 ein eigenständiges Grundpfandrecht und setzt keine Forderung voraus. Sie wurde einmal über den Nominalbetrag eingetragen und sinkt nicht mit, wenn Sie tilgen. Aus demselben Grund stehen in vielen Grundbüchern noch Grundschulden aus Darlehen, die seit Jahren abbezahlt sind. Was in den drei Abteilungen des Grundbuchs sonst noch steht, erklärt Grundbuch beim Hausverkauf verstehen.

Die Reihenfolge, die Zeit spart

1. Aktuellen Grundbuchauszug besorgen und in Abteilung III nachsehen, welche Grundschuld zugunsten welcher Bank in welcher Höhe eingetragen ist.
2. Ablöseberechnung schriftlich anfordern, mit Stichtag und getrennt ausgewiesener Vorfälligkeitsentschädigung.
3. Kündigungsweg festlegen: § 490 Absatz 2 sofort gegen Entschädigung, § 489 Absatz 1 Nummer 2 nach zehn Jahren, oder Sicherheitentausch beziehungsweise Schuldübernahme.
4. Angebotspreis erst danach festlegen, weil Sie jetzt erst wissen, was netto bei Ihnen bleibt.
5. Den Notar früh informieren, dass eine Grundschuld abzulösen ist. Das gehört in den Vertragsentwurf, nicht in ein Nachtragsgespräch.
6. Treuhandauftrag der Bank abwarten, dann stellt der Notar die Fälligkeit fest und der Käufer zahlt.
7. Löschung oder Abtretung veranlassen: Entweder die Grundschuld wird gelöscht oder sie wird an die Bank des Käufers abgetreten, wenn beide Seiten das wollen.

Was in der Praxis Zeit kostet

Der häufigste Fehler ist der Start ohne Zahl. Wer vermarktet, bevor die Ablösesumme vorliegt, verhandelt über einen Preis, von dem er den eigenen Anteil nicht kennt. Das rächt sich, wenn die Entschädigung höher ausfällt als vermutet und die Kalkulation für das Folgeobjekt nicht mehr trägt.

Der zweitteuerste Fehler betrifft alte Einträge. Ist die Bank, zu deren Gunsten die Grundschuld eingetragen ist, inzwischen fusioniert oder übernommen worden, muss der Rechtsnachfolger ermittelt werden, bevor überhaupt jemand etwas bewilligen kann. In Solingen, Wuppertal und im Kreis Mettmann betrifft das viele Häuser, die seit den achtziger oder neunziger Jahren in Familienbesitz sind und deren Finanzierung über ein Institut lief, das es unter dem Namen nicht mehr gibt.

Ein dritter Fall ist die Briefgrundschuld. Anders als bei der Buchgrundschuld wurde hier ein Grundschuldbrief ausgestellt, und der muss zur Löschung vorgelegt werden. Liegt er nicht mehr vor, ist er zunächst gerichtlich für kraftlos erklären zu lassen. Das ist machbar, dauert aber und gehört deshalb an den Anfang der Verkaufsvorbereitung. Welche Papiere sonst noch früh zusammengetragen gehören, steht in der Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.

Wer vermarktet, bevor die Ablösesumme vorliegt, verhandelt über einen Preis, von dem er den eigenen Anteil nicht kennt.

Wenn der Verkauf unter Zeitdruck steht

Scheidung, Erbfall oder eine bereits gekaufte Folgeimmobilie setzen den Zeitplan oft von außen. Dann gilt die Reihenfolge oben trotzdem, nur enger getaktet: Ablösesumme und Grundbuchauszug zuerst, alles andere danach. Läuft parallel eine zweite Finanzierung, lohnt der Blick in den Ratgeber Doppelbelastung durch zwei Immobilien. Steht der Verkauf im Zusammenhang mit einer Trennung, ordnet Haus verkaufen bei Scheidung die Lage ein.

Häufige Fragen zum Verkauf mit laufendem Kredit

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Ja. Ein laufendes Darlehen steht einem Verkauf nicht entgegen. Es verändert nur den Ablauf: Das Darlehen muss aus dem Kaufpreis abgelöst und die Grundschuld der Bank aus dem Grundbuch genommen werden. Beides organisiert der Notar über einen Treuhandauftrag der Bank. Sie sollten lediglich vor der Vermarktung wissen, welcher Betrag an die Bank geht, damit Sie Ihren tatsächlichen Erlös kennen.

Wann darf ich mein Immobiliendarlehen vorzeitig kündigen?

Zwei Wege kommen in Betracht. Nach BGB § 490 Absatz 2 können Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Das Gesetz nennt als solches Interesse ausdrücklich das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache, also den Verkauf. Unabhängig davon können Sie nach BGB § 489 Absatz 1 Nummer 2 nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dieses Recht kann nach BGB § 489 Absatz 4 vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an und wie hoch ist sie?

Bei der Kündigung wegen des Verkaufs ordnet BGB § 490 Absatz 2 Satz 3 ausdrücklich an, dass Sie der Bank den Schaden ersetzen, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Für die Kündigung nach zehn Jahren gemäß BGB § 489 sieht das Gesetz eine solche Entschädigung dagegen nicht vor. Eine pauschale Höhe lässt sich nicht nennen, weil sie von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und Zinssatz abhängt. Lassen Sie sich die Summe von Ihrer Bank schriftlich und mit Stichtag ausrechnen.

Was bedeutet Lastenfreistellung beim Hausverkauf?

Lastenfreistellung heißt, dass die Grundschuld der finanzierenden Bank aus Abteilung III des Grundbuchs verschwindet oder auf die Bank des Käufers übergeht. Nötig ist dafür die Bewilligung der Bank, denn nach GBO § 19 erfolgt eine Eintragung im Grundbuch nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist. Die Bank gibt diese Löschungsbewilligung dem Notar treuhänderisch an die Hand, also unter der Bedingung, dass sie ihr Geld aus dem Kaufpreis erhält.

Warum steht im Grundbuch ein höherer Betrag als meine Restschuld?

Weil die Grundschuld und das Darlehen zwei verschiedene Dinge sind. Die Grundschuld ist nach BGB § 1192 ein eigenständiges Grundpfandrecht und setzt keine Forderung voraus. Sie wurde bei Aufnahme der Finanzierung über den damaligen Nominalbetrag eingetragen und schrumpft nicht mit, wenn Sie tilgen. Deshalb sagt der Grundbuchauszug nichts über Ihre heutige Restschuld. Aus demselben Grund stehen in vielen Grundbüchern noch Grundschulden aus längst abbezahlten Darlehen.

Dieser Artikel beschreibt den üblichen Ablauf und ersetzt keine Rechts- oder Finanzierungsberatung. Was in Ihrem Darlehensvertrag konkret vereinbart ist und welche Summe Ihre Bank ansetzt, klären Sie mit der Bank, dem Notar oder einem Anwalt.