Jede Zinsbindung endet irgendwann, die Immobilie ist dann meist noch nicht abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld braucht es eine neue Finanzierung, entweder bei der bisherigen Bank oder bei einer neuen. Wer sich rechtzeitig damit beschäftigt, hat mehr Optionen und mehr Ruhe bei der Entscheidung.
Was passiert, wenn die Zinsbindung endet
Mit Ablauf der vereinbarten Zinsbindung ist der ursprüngliche Zinssatz hinfällig. Die noch offene Restschuld muss für die weitere Laufzeit neu finanziert werden. Dafür gibt es grundsätzlich zwei Wege. Entweder bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank und vereinbaren dort einen neuen Zinssatz für die Restschuld, das nennt sich Prolongation. Oder Sie wechseln zu einer anderen Bank, das ist die Umschuldung. In beiden Fällen ändert sich an der Immobilie selbst nichts, es geht ausschließlich um die Fortführung der Finanzierung.
Wann Sie sich kümmern sollten
Viele warten bis kurz vor Ablauf der Zinsbindung und beschäftigen sich erst dann mit der Anschlussfinanzierung. Das kann dazu führen, dass wenig Zeit für einen Vergleich bleibt und am Ende das erste verfügbare Angebot angenommen wird. Als Richtwert, keine starre Regel, empfehlen viele Finanzierungsberater, sich etwa ein bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung erstmals zu informieren. Der Grund ist einfach: Zinsen können sich über diesen Zeitraum deutlich verändern, und wer frühzeitig den Markt beobachtet, kann auf eine günstige Phase reagieren statt sie zu verpassen.
Wie weit vorab eine Beschäftigung mit dem Thema für Sie konkret sinnvoll ist, hängt von der Restlaufzeit, der Höhe der Restschuld und der aktuellen Zinslandschaft ab. Das lässt sich am besten im persönlichen Gespräch mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater einschätzen.
Forward-Darlehen: Zinsen heute für die Zukunft sichern
Ein Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit, sich einen Zinssatz bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung für die Zukunft zu sichern. Sie schließen den neuen Vertrag also ab, bevor die alte Zinsbindung überhaupt endet, und wissen damit schon im Voraus, mit welchem Zins Sie planen können. Dafür verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag, dessen Höhe meist mit der Vorlaufzeit steigt: je länger die Zeit bis zum tatsächlichen Beginn des neuen Darlehens, desto höher üblicherweise der Aufschlag. Ob sich dieser Aufschlag für Sie lohnt, hängt von der erwarteten Zinsentwicklung ab, die niemand sicher vorhersagen kann. Konkrete Zahlen dazu nennen wir hier bewusst nicht, das gehört in ein persönliches Beratungsgespräch.
Prolongation oder Umschuldung: was lohnt sich?
Die Prolongation bei der bisherigen Bank ist der bequemere Weg. Es ist keine neue Grundschuldbestellung nötig, der administrative Aufwand bleibt gering, und viele Banken schicken von sich aus ein Angebot für die Anschlussfinanzierung. Genau das ist aber auch der Haken: Ein unaufgefordertes Angebot ist nicht automatisch das beste am Markt.
Die Umschuldung zu einer anderen Bank kann günstigere Konditionen bringen, bedeutet aber zusätzlichen Aufwand, unter anderem für die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank. Dieser Aufwand lässt sich mit etwas Vorlauf gut planen. In jedem Fall gilt: Ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich, bevor Sie sich für Prolongation oder Umschuldung entscheiden. Was im Einzelfall günstiger ist, kann nur ein Blick auf die konkreten Angebote zeigen.
So gehen Sie die Anschlussfinanzierung an
- Restschuld und Restlaufzeit prüfen: aktuellen Darlehensvertrag zur Hand nehmen.
- Frühzeitig informieren: als Richtwert etwa ein bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.
- Angebote vergleichen: bisherige Bank und mindestens eine Alternative anfragen.
- Forward-Option prüfen: lohnt sich der Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit?
- Entscheidung treffen: Prolongation oder Umschuldung, je nach bestem Angebot.
- Neue Zinsbindung vereinbaren: rechtzeitig vor Ablauf der alten Bindung unterschreiben.
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Unverbindlich beraten lassenHäufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Als Richtwert nennen viele Finanzierungsberater etwa ein bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Eine starre Regel ist das nicht. Ihre Bank oder ein unabhängiger Finanzierungsberater kann den passenden Zeitpunkt für Ihre Situation einschätzen.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation bleiben Sie bei der bisherigen Bank, bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank mit neuer Grundschuldbestellung. Ein Vergleich beider Optionen lohnt sich in jedem Fall.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Darlehen, mit dem Sie sich schon vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung einen Zinssatz für die Zukunft sichern, meist gegen einen Zinsaufschlag je nach Vorlaufzeit.