Die Frage, wie viel Eigenkapital für einen Immobilienkauf nötig ist, lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten. Fest steht: Eigenkapital beeinflusst sowohl die Zinskonditionen als auch das finanzielle Risiko der Finanzierung. Dieser Artikel ordnet ein, worauf es dabei ankommt.
Warum Eigenkapital die Finanzierung günstiger macht
Je höher der Anteil an Eigenkapital, desto geringer ist der Betrag, den die Bank über das Darlehen finanzieren muss. Für die Bank bedeutet das ein geringeres Ausfallrisiko, da im Fall einer Zwangsversteigerung ein größerer Puffer zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert besteht. Dieses geringere Risiko honorieren Banken in der Regel mit einem günstigeren Zinssatz. Umgekehrt führt wenig oder kein Eigenkapital meist zu höheren Zinsen, da die Bank das höhere Risiko einpreist.
Die Nebenkosten sollten mindestens aus Eigenkapital kommen
Unabhängig von der Diskussion um den optimalen Eigenkapitalanteil gilt eine klare Grundregel: Die Kaufnebenkosten sollten mindestens aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklercourtage. Der Grund ist einfach: Diese Kosten gehen nicht in die Beleihung des Objekts ein, die Bank finanziert sie also nicht automatisch mit. Wie hoch die Nebenkosten im konkreten Fall ausfallen, können Sie in unserem Artikel zur Berechnung der Kaufnebenkosten nachlesen.
Vollfinanzierung: wann sie möglich, aber riskanter ist
Manche Banken bieten auch eine Vollfinanzierung an, bei der kaum oder kein Eigenkapital eingebracht wird und selbst die Nebenkosten mit finanziert werden. Das ist grundsätzlich möglich, bedeutet aber in der Regel höhere Zinsen und ein höheres finanzielles Risiko für den Käufer. Steigt zum Beispiel der Immobilienwert nicht wie erwartet oder müsste das Objekt vorzeitig verkauft werden, kann die Restschuld den tatsächlichen Marktwert übersteigen. Eine Vollfinanzierung ist deshalb eher die Ausnahme für besondere Situationen als die Regel, und sollte ausführlich mit einem Finanzierungsberater durchgesprochen werden.
Wie viel Eigenkapital als solide Grundlage gilt
Eine exakte Prozentzahl, die für jeden Fall gilt, gibt es nicht und wir nennen hier bewusst keine erfundene Regel. Als Tendenz lässt sich aber sagen: Neben den Nebenkosten verbessert zusätzliches Eigenkapital die Zinskonditionen in der Regel weiter, je mehr, desto günstiger wird es meist. Wo der für Sie sinnvolle Punkt liegt, zwischen möglichst viel Eigenkapital einbringen und genug Liquidität für Rücklagen behalten, lässt sich am besten im persönlichen Gespräch mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater klären.
Sie planen einen Immobilienkauf?
Häuserhelden begleitet Sie rund um die Immobilie, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Unverbindlich beraten lassenHäufige Fragen zur Eigenkapitalquote
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Eine feste Pflichtquote gibt es nicht. Als Richtwert sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln gedeckt werden. Mehr Eigenkapital verbessert meist die Konditionen zusätzlich.
Ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Manche Banken bieten das an, meist zu höheren Zinsen und mit höherem finanziellen Risiko. Eine ausführliche Beratung ist hier besonders wichtig.
Warum verbessert mehr Eigenkapital die Zinskonditionen?
Weil die Bank ein geringeres Ausfallrisiko trägt, je mehr Eigenkapital eingebracht wird. Das wird in der Regel mit besseren Zinsen honoriert.