Nießbrauch und Wohnrecht werden in der Praxis oft durcheinandergeworfen, rechtlich sind es aber zwei klar unterschiedene Rechte mit eigenen Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB ist das umfassendere Recht: Der Berechtigte darf die Immobilie selbst bewohnen, sie aber auch vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist dagegen auf die eigene Nutzung beschränkt, eine Vermietung ist nur erlaubt, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und wirken damit auch gegenüber einem späteren Eigentümer. Welches Recht im Einzelfall passt, hängt vom Zweck der Übertragung ab, etwa bei einer Schenkung an die eigenen Kinder, und sollte mit Notar und Steuerberater abgestimmt werden.
Nießbrauch nach § 1030 BGB: das umfassende Nutzungsrecht
Der Nießbrauch ist in § 1030 BGB geregelt und räumt dem Berechtigten das Recht ein, sämtliche Nutzungen einer Sache zu ziehen. Bei einer Immobilie bedeutet das: Der Nießbraucher darf dort selbst wohnen, er darf die Immobilie aber auch an Dritte vermieten und die Mieteinnahmen vollständig für sich behalten, ohne dass der Eigentümer daran beteiligt wird. Im Gegenzug trägt der Nießbraucher nach § 1041 BGB die gewöhnlichen Erhaltungskosten der Immobilie, also laufende Instandhaltung und wiederkehrende Lasten wie Grundsteuer oder Versicherungen. Größere, außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen, etwa eine neue Dacheindeckung, bleiben dagegen grundsätzlich Sache des Eigentümers. Wirtschaftlich ist der Nießbrauch deshalb das wertvollere Recht, weil er dem Berechtigten praktisch die volle Nutzung der Immobilie sichert, der Eigentümer aber faktisch kaum mehr darüber verfügen kann, solange der Nießbrauch besteht.
Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: Wohnen ohne Vermietung
Das Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB geregelt und ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Es erlaubt dem Berechtigten, bestimmte Räume oder ein ganzes Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen. Anders als beim Nießbrauch endet das Recht dort: Eine Vermietung an Dritte ist nicht automatisch eingeschlossen und nur zulässig, wenn sie bei der Bestellung des Rechts ausdrücklich vereinbart wurde. Wer also dauerhaft selbst wohnen möchte und keine Vermietungsoption braucht, für den reicht ein Wohnungsrecht in aller Regel aus. Weil es weniger Rechte einschließt, ist das Wohnungsrecht wirtschaftlich meist geringer zu bewerten als ein Nießbrauch an derselben Immobilie, was sich auch auf die steuerliche Einordnung auswirkt.
Nießbrauch vs. Wohnrecht im Vergleich
| Merkmal | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | Wohnrecht (§ 1093 BGB) |
|---|---|---|
| Nutzung | Umfassend: selbst bewohnen oder anderweitig nutzen | Nur Eigennutzung durch den Berechtigten und seine Familie |
| Vermietung erlaubt | Ja, Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu | Nein, außer ausdrücklich vereinbart |
| Lasten | Nießbraucher trägt gewöhnliche Erhaltungskosten | Meist geringere Lasten, oft im Einzelfall vereinbart |
| Typischer Fall | Übertragung bei weiterhin gewünschter Mieteinnahme-Sicherung | Übertragung mit reiner Absicherung des eigenen Wohnens |
Die Eintragung im Grundbuch: warum beide Rechte dinglich wirken
Sowohl der Nießbrauch als auch das Wohnungsrecht werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Diese Eintragung macht den Unterschied zu einer rein schuldrechtlichen Vereinbarung, etwa einem einfachen Mietvertrag zwischen Eltern und Kindern, entscheidend aus: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht ist dinglich und wirkt damit auch gegenüber jedem künftigen Eigentümer der Immobilie. Verkauft der neue Eigentümer die Immobilie weiter oder wird sie zwangsversteigert, bleibt das eingetragene Nießbrauch- oder Wohnrecht in aller Regel bestehen. Ohne Grundbucheintrag wäre der Berechtigte dagegen nur gegenüber der ursprünglichen Vertragspartei abgesichert, nicht gegenüber einem späteren Eigentümer. Wer sich auf ein solches Recht verlässt, sollte deshalb immer auf die tatsächliche Eintragung im Grundbuch bestehen und sie nicht nur vertraglich vereinbaren.
Typischer Anwendungsfall: vorweggenommene Erbfolge
Einer der häufigsten Anlässe für Nießbrauch oder Wohnrecht ist die vorweggenommene Erbfolge: Eltern übertragen die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder, lassen sich im Gegenzug aber ein Nießbrauch- oder Wohnrecht an derselben Immobilie im Grundbuch eintragen. So bleibt das Eigentum formal bei den Kindern, die Eltern können aber ungestört weiter in ihrem Zuhause wohnen, oder im Fall des Nießbrauchs die Immobilie sogar weiter vermieten und von den Mieteinnahmen leben. Das ist ein Weg, Vermögen frühzeitig und steuerlich geordnet zu übertragen, ohne auf die eigene Wohnsituation verzichten zu müssen. Es ist dabei aber nur einer von mehreren möglichen Anwendungsfällen: Nießbrauch und Wohnrecht kommen genauso bei Scheidungsvereinbarungen, bei der Absicherung eines Partners ohne Trauschein oder im Rahmen der Immobilienverrentung beim Verkauf an einen Dritten vor.
Steuerliche Einordnung: der Wert mindert die Bemessungsgrundlage
Bei einer Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge wirkt sich das eingeräumte Nießbrauch- oder Wohnrecht auch auf die Schenkungsteuer aus. Der Kapitalwert des Rechts mindert den steuerlich anzusetzenden Wert der übertragenen Immobilie, denn der Beschenkte erhält ja nur das um das Nutzungsrecht geminderte Eigentum. Die Berechnung erfolgt nach den Kapitalwert-Tabellen des Bewertungsgesetzes und berücksichtigt unter anderem das Alter des Berechtigten, dessen statistische Lebenserwartung und den Jahreswert der Nutzung. Je älter der Berechtigte, desto geringer fällt der Kapitalwert und damit die steuermindernde Wirkung aus, weil das Recht statistisch kürzer besteht. Diese Berechnung ist im Detail komplex und sollte durch einen Steuerberater oder Notar vorgenommen werden, der die konkrete Lebenssituation und die geltenden Tabellenwerte berücksichtigt.
Wie Nießbrauch oder Wohnrecht wieder enden
Beide Rechte sind grundsätzlich an die Person des Berechtigten gebunden und enden auf einem von drei Wegen:
- Tod des Berechtigten: Nießbrauch und Wohnrecht erlöschen automatisch mit dem Tod der berechtigten Person, die Löschung im Grundbuch wird dann nur noch nachvollzogen.
- Verzicht: Der Berechtigte kann jederzeit schriftlich auf sein Recht verzichten, etwa wenn er selbst in eine andere Wohnform wechselt.
- Befristung: Wurde das Recht von vornherein auf einen bestimmten Zeitraum vereinbart, endet es automatisch mit Ablauf dieser Frist.
Für die Löschung im Grundbuch braucht es in jedem Fall entweder die Zustimmung des Berechtigten oder den Nachweis seines Todes, etwa durch eine Sterbeurkunde. Erst nach der Löschung ist die Immobilie wieder vollständig unbelastet und für den Eigentümer frei verfügbar.
Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen oder übertragen?
Häuserhelden bewertet neutral und ordnet ein, was ein eingetragenes Recht für Verkauf oder Übertragung bedeutet.
Kostenlose Erstberatung anfragenHäufige Fragen zu Nießbrauch und Wohnrecht
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB ist ein umfassendes Nutzungsrecht: Der Berechtigte darf die Immobilie selbst bewohnen, sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten, ist dafür aber auch für die gewöhnlichen Erhaltungskosten zuständig. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist auf die eigene Nutzung beschränkt, eine Vermietung ist nur erlaubt, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde. Deshalb ist der Nießbrauch wirtschaftlich in der Regel mehr wert als ein Wohnrecht.
Kann ich eine Immobilie mit Wohnrecht vermieten?
Grundsätzlich nein. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur die eigene Nutzung durch den Berechtigten und dessen Familie. Eine Vermietung ist nur zulässig, wenn sie bei der Bestellung des Rechts ausdrücklich vereinbart wurde. Beim Nießbrauch ist die Vermietung dagegen ohne Zusatzvereinbarung erlaubt, der Nießbraucher darf die Mieteinnahmen auch behalten.
Wie wirkt sich ein Nießbrauch oder Wohnrecht auf die Schenkungsteuer aus?
Bei einer Übertragung zu Lebzeiten, etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, mindert der Kapitalwert des eingeräumten Nießbrauchs oder Wohnrechts den steuerlich relevanten Wert der Immobilie. Die Berechnung erfolgt nach den Kapitalwert-Tabellen des Bewertungsgesetzes und richtet sich unter anderem nach dem Alter des Berechtigten und dem Jahreswert der Nutzung. Die genaue Berechnung sollte ein Steuerberater oder Notar vornehmen.
Wie wird ein Nießbrauch oder Wohnrecht wieder gelöscht?
Beide Rechte sind in der Regel an die Person des Berechtigten gebunden und erlöschen mit dessen Tod automatisch, eine Löschung im Grundbuch muss dann nur noch nachvollzogen werden. Daneben kann der Berechtigte jederzeit schriftlich auf das Recht verzichten, oder es wurde von vornherein befristet vereinbart und endet mit Ablauf der Frist. In jedem Fall braucht die Löschung im Grundbuch die Zustimmung des Berechtigten beziehungsweise den Nachweis seines Todes.