Die Mietkaution sichert den Vermieter gegen offene Forderungen aus dem Mietverhältnis ab, etwa Mietschulden oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Gesetzlich geregelt sind Höhe, Anlage und der Umgang nach Auszug. Wer diese Punkte kennt, vermeidet unwirksame Vereinbarungen und Streit mit dem Mieter.
Wie hoch die Kaution sein darf
Nach § 551 BGB darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung. Eine höhere Kaution zu vereinbaren ist unwirksam. Der Mieter hat außerdem das Recht, die Kaution in bis zu drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen.
Wie die Kaution angelegt werden muss
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, sogenannte insolvenzgeschützte Anlage. Üblich ist ein gesondert geführtes, verzinstes Sparkonto oder ein vergleichbares Kautionskonto. Damit ist die Kaution auch im Fall einer Insolvenz des Vermieters für den Mieter geschützt. Eine Vermischung mit dem Privatvermögen des Vermieters ist nicht zulässig.
Die Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters angelegt werden, insolvenzgeschützt.
Wann und wie die Kaution zurückgezahlt wird
Eine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist existiert nicht. In der Praxis hat sich eine angemessene Prüffrist von bis zu sechs Monaten nach Auszug etabliert, insbesondere wenn noch eine Nebenkostenabrechnung ausstehend ist und der Vermieter einen Teil der Kaution bis zu deren Erstellung zurückhalten möchte. Der Vermieter darf dabei nur den Betrag einbehalten, der zur Absicherung konkret bestehender oder zu erwartender Forderungen tatsächlich erforderlich ist, nicht die gesamte Kaution pauschal.
Wofür die Kaution NICHT verwendet werden darf
Die Kaution deckt keine normale Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ab, etwa übliche Gebrauchsspuren an Boden oder Wänden. Einbehalten werden darf sie nur für:
- tatsächliche Schäden, die über die übliche Abnutzung hinausgehen,
- offene Mietschulden oder sonstige fällige Forderungen aus dem Mietverhältnis,
- eine noch ausstehende, berechtigte Nebenkostennachforderung.
Ein pauschaler Einbehalt ohne konkrete Begründung ist nicht zulässig und kann vom Mieter zurückgefordert werden.
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Vermietung anfragenHäufige Fragen zur Mietkaution
Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
Maximal drei Nettokaltmieten, zahlbar in bis zu drei gleichen Monatsraten.
Wie muss ich die Kaution als Vermieter anlegen?
Getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzgeschützt, üblicherweise auf einem verzinsten Kautionskonto.
Wie lange darf ich die Kaution nach dem Auszug einbehalten?
Keine feste Frist, in der Praxis bis zu sechs Monate als Orientierung, nur in Höhe tatsächlich bestehender Forderungen.
Dieser Artikel ordnet die Rechtslage allgemein ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei strittigen Einbehalten oder einer konkreten Kautionsabrechnung sollte ein Fachanwalt für Mietrecht hinzugezogen werden.