Leben Ehepartner ohne Ehevertrag zusammen, gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft als gesetzlicher Güterstand, geregelt in § 1363 ff. BGB. Bei einer Scheidung wird dabei der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs beider Partner miteinander verglichen und ausgeglichen. Die gemeinsame Immobilie ist dabei in den meisten Fällen der größte einzelne Vermögenswert und entsprechend der Posten, bei dem die Bewertung am stärksten ins Gewicht fällt. Dieser Artikel ordnet die Grundzüge ein, ersetzt aber keine Rechtsberatung.
Anfangsvermögen und Endvermögen: die Grundrechnung
Vereinfacht gesagt wird bei der Zugewinngemeinschaft für jeden Partner das Anfangsvermögen (der Vermögensstand bei Eheschließung) mit dem Endvermögen (der Vermögensstand bei Beendigung des Güterstands) verglichen. Die Differenz ist der jeweilige Zugewinn. Hat ein Partner während der Ehe einen größeren Zugewinn erzielt als der andere, muss er die Hälfte der Differenz an den anderen ausgleichen. Gehört die gemeinsame Immobilie zum Vermögen, zählt ihr Wert bei Eheschließung zum Anfangsvermögen und ihr Wert bei Scheidung zum Endvermögen. Stieg der Immobilienwert während der Ehe, erhöht diese Wertsteigerung grundsätzlich den Zugewinn.
Warum der Immobilienwert zum Stichtag entscheidend ist
Für die Berechnung zählt nicht ein beliebiger Zeitpunkt, sondern ein fest definierter Stichtag. Für das Endvermögen ist das in der Regel der Zeitpunkt, zu dem der Scheidungsantrag dem anderen Partner zugestellt wird, nicht das Datum der eigentlichen Trennung. Zwischen Trennung und Zustellung des Scheidungsantrags können mehrere Monate oder Jahre liegen, in denen sich der Immobilienmarkt und damit der Wert des Objekts verändert haben kann. Deshalb ist eine fundierte Wertermittlung genau zu diesem Stichtag wichtig: Eine Bewertung, die zu einem anderen Zeitpunkt vorgenommen wurde, kann den tatsächlichen Zugewinn verzerren und zu einem unfairen Ergebnis für eine der beiden Seiten führen.
Eine Bewertung, die zu einem anderen Zeitpunkt vorgenommen wurde, kann den tatsächlichen Zugewinn verzerren und zu einem unfairen Ergebnis für eine der beiden Seiten führen.
Wenn die Immobilie schon vor der Ehe einem Partner gehörte
Ein häufiger Sonderfall: Die Immobilie wurde bereits vor der Eheschließung von einem Partner allein erworben und steht im Alleineigentum. Auch hier gilt: Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschließung zählt zum Anfangsvermögen dieses Partners und bleibt ihm zunächst zugeordnet. Die Wertsteigerung, die während der Ehe entstanden ist, fließt jedoch trotzdem grundsätzlich anteilig in den Zugewinnausgleich ein, auch wenn die Immobilie zu keinem Zeitpunkt im gemeinsamen Eigentum beider Partner stand. Für diesen Fall braucht es in der Regel zwei belastbare Wertermittlungen, eine zum Zeitpunkt der Eheschließung und eine zum Stichtag der Scheidung, um die Wertsteigerung sauber zu ermitteln.
Muss die Immobilie verkauft werden, um den Zugewinn auszuzahlen?
Nicht zwingend. Der Zugewinnausgleich ist grundsätzlich ein Geldanspruch, kein Anspruch auf die Immobilie selbst. Denkbar sind deshalb mehrere Wege: die Auszahlung aus anderem Vermögen des ausgleichspflichtigen Partners, eine Umschuldung oder ein Auskauf, bei dem ein Partner die Immobilie allein übernimmt und den anderen für dessen Anteil entschädigt, oder, wenn keine andere Lösung finanziell tragfähig ist, eben der Verkauf der Immobilie. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt stark von der individuellen finanziellen Situation beider Partner ab. Einen Überblick über die grundsätzlichen Optionen bei der gemeinsamen Immobilie, einschließlich Verkauf, Auszahlung und Vermietung, finden Sie im Grundlagenartikel Haus verkaufen bei Scheidung. Gelingt auch dann keine Einigung, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung, die jedoch meist den niedrigeren Erlös bringt.
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Häuserhelden ermittelt den Immobilienwert neutral und informiert beide Seiten gleich, als Grundlage für die weitere Klärung mit Anwalt und Steuerberater.
Kostenlose Erstberatung anfragenHäufige Fragen zum Zugewinnausgleich bei Immobilien
Was ist der Zugewinnausgleich bei einer Scheidung?
In der Zugewinngemeinschaft, dem gesetzlichen Güterstand ohne Ehevertrag, wird bei einer Scheidung der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs beider Partner verglichen. Wer während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, gleicht die Differenz zur Hälfte gegenüber dem anderen aus. Die gemeinsame Immobilie fließt dabei mit ihrem jeweiligen Wert in die Berechnung ein.
Welcher Immobilienwert zählt für den Zugewinnausgleich?
Maßgeblich ist der Wert der Immobilie zum jeweiligen Stichtag, also zum Zeitpunkt der Eheschließung für das Anfangsvermögen und zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags für das Endvermögen. Eine fundierte Wertermittlung zu genau diesen Zeitpunkten ist entscheidend, weil Marktwerte sich über die Jahre verändern.
Zählt eine Immobilie, die ein Partner schon vor der Ehe besaß?
Ja, zumindest teilweise. War die Immobilie bereits vor der Ehe im Alleineigentum eines Partners, fließt sie mit ihrem damaligen Wert in dessen Anfangsvermögen ein. Die Wertsteigerung, die während der Ehe entstanden ist, zählt jedoch weiterhin zum Zugewinn und wird grundsätzlich anteilig ausgeglichen.
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel liefert eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung. Die konkrete Berechnung des Zugewinnausgleichs im Einzelfall, einschließlich aller Fristen, Freibeträge und Sonderregelungen, kann rechtsverbindlich nur ein Fachanwalt für Familienrecht vornehmen. Häuserhelden liefert die neutrale Immobilienbewertung als eine Grundlage von mehreren, ersetzt aber nicht die anwaltliche Prüfung.