Steuern sparen mit einer vermieteten Immobilie in Solingen: Rechenbeispiel

Eine vermietete Immobilie bringt nicht nur Mieteinnahmen, sie verändert auch die Steuerlast. Welche Größenordnung das in Solingen realistisch annehmen kann, zeigt dieser Beitrag an einem konkreten Rechenbeispiel, aufgebaut mit den aktuellen Solinger Markdaten zu Kaufpreisen und Mieten. Alle Annahmen zu Zinssatz und Nebenkosten sind ausdrücklich als Beispielwerte gekennzeichnet, keine Zusage für eine bestimmte Immobilie.

Die Solinger Ausgangszahlen 2026

Eigentumswohnungen kosten in Solingen im Stadtschnitt 2026 rund 2.690 bis 2.950 Euro pro Quadratmeter, Häuser liegen bei rund 3.020 bis 3.260 Euro pro Quadratmeter. Der amtliche Bodenrichtwert nach BORIS NRW beträgt im Durchschnitt rund 297 Euro pro Quadratmeter (Stichtag 1. Januar 2026, Gutachterausschuss Solingen). Die Angebotsmieten bewegen sich bei rund 9,37 bis 9,70 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Für das folgende Rechenbeispiel wird mit den jeweiligen Mittelwerten gerechnet: 2.800 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 9,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete.

Rechenbeispiel: 75-m²-Eigentumswohnung in Solingen

Angenommen wird eine Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern zum Solinger Mittelwert von 2.800 Euro pro Quadratmeter, das ergibt einen Gesamtkaufpreis von 210.000 Euro. Dieses Beispiel dient ausschließlich der Veranschaulichung der Rechenlogik, nicht als Bewertung einer konkreten Immobilie.

Schritt 1: Aufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil

Nur der Gebäudeanteil darf über die AfA abgeschrieben werden, der Grundstücksanteil nicht. Als typische Faustregel wird häufig ein Verhältnis von rund 20 Prozent Grundstück zu 80 Prozent Gebäude angesetzt. Die tatsächliche Aufteilung hängt vom Bodenrichtwert der konkreten Lage ab und sollte im Einzelfall mit einer sauberen Kaufpreisaufteilung belegt werden, nicht pauschal übernommen werden.

Schritt 2: Lineare AfA auf den Gebäudeanteil

Für ein Bestandsgebäude, das vor 2023 fertiggestellt wurde, gilt die lineare AfA mit 2 Prozent pro Jahr auf den Gebäudewert. Für einen Neubau ab 2023 gilt stattdessen 3 Prozent pro Jahr. Beide Varianten im Vergleich für den angenommenen Gebäudewert von 168.000 Euro:

Für die weitere Rechnung wird mit dem Altbau-Satz von 2 Prozent, also 3.360 Euro AfA pro Jahr, weitergerechnet, da die meisten Solinger Bestandswohnungen älter als 2023 sind.

Schritt 3: Jährliche Mieteinnahmen

Bei 75 Quadratmetern und der Solinger Mittelwert-Kaltmiete von rund 9,50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich monatlich 712,50 Euro Kaltmiete, auf das Jahr gerechnet 8.550 Euro.

Schritt 4: Realistische jährliche Werbungskosten

Neben der AfA mindern weitere Kosten die zu versteuernden Mieteinnahmen. Für die Finanzierung wird beispielhaft ein Fremdkapitalanteil von 150.000 Euro bei einem angenommenen Zinssatz von 3,8 Prozent unterstellt, das entspricht 5.700 Euro Schuldzinsen pro Jahr. Hinzu kommen angenommene Verwaltungskosten und eine Instandhaltungsrücklage.

Schritt 5: Überschuss oder Verlust aus Vermietung

Mit angenommenen jährlichen Mieteinnahmen von 8.550 Euro und angenommenen Werbungskosten von 10.320 Euro ergibt sich für dieses Rechenbeispiel ein steuerlicher Verlust von 1.770 Euro im Jahr. Dieser Verlust kann unter den allgemeinen Voraussetzungen des Einkommensteuerrechts mit anderen Einkünften verrechnet werden und senkt dadurch die Steuerlast, wie hoch die tatsächliche Ersparnis ausfällt, hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab. Eine ausführliche Erklärung dieser Wirkung liefert der Beitrag Grenzsteuersatz und Immobilien: wie die Steuerersparnis tatsächlich wirkt.

Dieses Ergebnis gilt ausschließlich für die hier angenommenen Zahlen. Ein geringerer Fremdkapitalanteil, ein anderer Zinssatz, eine höhere Miete in einer gefragten Lage wie Gräfrath oder Ohligs oder ein energetisch anderer Zustand der Wohnung verändern das Ergebnis deutlich, bis hin zu einem Überschuss statt eines Verlustes. Das Beispiel zeigt die Rechenlogik, nicht das Ergebnis für eine bestimmte Solinger Immobilie.

Häufige Fragen zum Steuern sparen in Solingen

Wie viel Steuern spart man mit einer vermieteten Immobilie in Solingen konkret?

Das hängt vom Kaufpreis, der Finanzierung und dem persönlichen Grenzsteuersatz ab und lässt sich nicht pauschal in Euro angeben. Das Rechenbeispiel in diesem Beitrag zeigt an einer angenommenen 75-Quadratmeter-Wohnung zum Solinger Mittelwert, wie AfA und Werbungskosten die zu versteuernden Mieteinnahmen mindern. Die tatsächliche Ersparnis ergibt sich erst aus der persönlichen Steuererklärung, dafür ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Welche Kosten kann ich bei einer vermieteten Wohnung in Solingen als Werbungskosten absetzen?

Zu den klassischen Werbungskosten zählen die AfA auf den Gebäudeanteil, Schuldzinsen aus der Finanzierung, Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen und Fahrtkosten zum Objekt. Alle Beträge im Rechenbeispiel dieses Beitrags sind als realistische Annahmen gekennzeichnet, nicht als feste Werte für jede Solinger Immobilie, da Zinssatz, Eigenkapitalanteil und Zustand der Wohnung von Fall zu Fall stark variieren.

Wie wird der Kaufpreis einer Wohnung in Solingen steuerlich auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt?

Nur der Gebäudeanteil darf über die AfA abgeschrieben werden, der Grundstücksanteil nicht. In der Praxis wird häufig eine grobe Faustregel von rund 20 Prozent Grundstücks- und 80 Prozent Gebäudeanteil verwendet, die exakte Aufteilung ergibt sich aber aus dem Bodenrichtwert der Lage und einer sauberen Kaufpreisaufteilung, die im Zweifel das Finanzamt prüft oder die ein Steuerberater erstellt.

Lohnt sich eine vermietete Eigentumswohnung in Solingen als Kapitalanlage?

Das lässt sich nur objektbezogen beurteilen. Solingen hat 2026 einen Bodenrichtwert von rund 297 Euro pro Quadratmeter und je nach Stadtteil deutlich unterschiedliche Kaufpreise und Mietniveaus, von Burg bis Ohligs. Ob eine konkrete Wohnung wirtschaftlich trägt, hängt von Lage, Zustand, Finanzierungskonditionen und der persönlichen Steuersituation ab. Häuserhelden ordnet die konkrete Immobilie kostenlos ein, die endgültige steuerliche Rechnung gehört in die Hände eines Steuerberaters.