Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer rechnen ihre Steuer anders als Angestellte: kein fixes Gehalt, sondern ein Jahresgewinn, der schwankt und oft erst nach Abschluss des Geschäftsjahres feststeht. Das verändert, wie stark sich eine vermietete Immobilie steuerlich auswirkt, und bringt eigene Hebel mit sich, die ein Angestellter mit festem Gehalt so nicht hat. Häuserhelden ordnet im Folgenden ein, worauf Selbstständige bei der Kombination aus Gewerbe oder freier Tätigkeit und Vermietung achten sollten.
Das Grundprinzip, kurz für Ihre Situation
Das Finanzamt rechnet bei der Einkommensteuer zunächst alle Einkünfte einer Person zu einem Gesamtbetrag der Einkünfte zusammen, egal aus welcher Einkunftsart sie stammen. Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, etwa durch Abschreibung, Zinsen und Erhaltungsaufwand, mindert diesen Gesamtbetrag und damit auch das zu versteuernde Einkommen, das aus Ihrer selbstständigen Arbeit oder Ihrem Gewerbebetrieb stammt. Wichtig für die Einordnung: Die Gewerbesteuer selbst wird davon nicht berührt, sie bemisst sich allein am Gewerbeertrag Ihres Betriebs. Der Vermietungsverlust wirkt ausschließlich auf der einkommensteuerlichen Ebene, auf der alle Einkunftsarten zusammenlaufen.
Schwankendes Einkommen: warum ein gutes Jahr den Verlust stärker wirken lässt
Gerade bei Selbstständigen schwankt der Jahresgewinn oft deutlich stärker als bei einem Angestaltem mit festem Gehalt. Das ist steuerlich kein Nachteil, sondern kann gezielt mitgedacht werden: Der deutsche Einkommensteuertarif ist progressiv, der Grenzsteuersatz steigt mit steigendem Einkommen. In einem wirtschaftlich guten Jahr liegt Ihr Grenzsteuersatz höher als in einem schwächeren Jahr. Ein Verlust aus Vermietung mindert in einem solchen Jahr also einen höheren Steuersatz und wirkt damit stärker als derselbe Verlust in einem Jahr mit niedrigerem Gewinn. Wie der Grenzsteuersatz genau berechnet wird und warum er für die Wirkung eines Verlustausgleichs entscheidender ist als der Durchschnittssteuersatz, erklärt der Beitrag Grenzsteuersatz und Immobilien: wie Verluste wirklich wirken.
Einkommensteuer-Vorauszahlungen anpassen lassen
Selbstständige zahlen ihre Einkommensteuer meist nicht erst mit der Jahressteuererklärung, sondern über quartalsweise Vorauszahlungen nach § 37 EStG, die das Finanzamt zunächst anhand des Vorjahresergebnisses festsetzt. Zeichnet sich durch eine neue Vermietung absehbar ein niedrigeres zu versteuerndes Einkommen im laufenden Jahr ab, kann ein Antrag auf Anpassung der Vorauszahlungen sinnvoll sein. Ohne diesen Antrag zahlen Sie zunächst weiter auf Basis des alten, höheren Ergebnisses vor und bekommen die Entlastung erst über die Steuererklärung im Folgejahr zurück. Mit einem rechtzeitigen Antrag bleibt das Geld unterjährig in der eigenen Liquidität, was besonders bei Selbstständigen mit angespannterem Cashflow einen spürbaren Unterschied machen kann.
Gestaltungsspielraum beim Timing von Investitionen
Ein praktischer Unterschied zu Angestellten: Wer eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder eine Bilanz für den eigenen Betrieb führt, steuert Einnahmen und Ausgaben oft stärker selbst, als es mit einem fixen Monatsgehalt möglich ist. Das betrifft etwa den Zeitpunkt von Rechnungsstellungen zum Jahresende oder die Entscheidung, eine größere Erhaltungsaufwendung an der vermieteten Immobilie noch im laufenden oder erst im kommenden Jahr durchführen zu lassen. Fällt eine umfangreiche Renovierung in ein Jahr mit hohem Betriebsgewinn, wirkt der sofort abziehbare Erhaltungsaufwand steuerlich stärker als in einem Jahr mit niedrigerem Gewinn. Dieser Spielraum ersetzt keine Steuerberatung, zeigt aber, dass Selbstständige beim Timing solcher Entscheidungen mehr Hebel in der Hand haben als jemand mit festem Gehalt.
Ehrlicher Hinweis: die Steuersituation wird komplexer, nicht einfacher
Wer als Selbstständiger bereits Gewerbesteuer, Umsatzsteuer und möglicherweise mehrere Einkunftsarten gleichzeitig abstimmen muss, hat eine von Grund auf komplexere Steuersituation als ein Angestellter mit einer einzigen Einkunftsart. Eine zusätzliche Vermietungsimmobilie kann in dieser Konstellation Wechselwirkungen auslösen, etwa bei der Frage, ob Vermietung und Betrieb steuerlich klar getrennt bleiben oder ob im Einzelfall eine gewerbliche Prägung entstehen könnte. Gerade deshalb ist die Abstimmung mit dem eigenen Steuerberater bei Selbstständigen noch wichtiger als bei Angestellten, nicht weniger wichtig. Wie sich das Grundprinzip des Verlustausgleichs bei einer vermieteten Immobilie allgemein darstellt, fasst der Beitrag Steuervorteile einer vermieteten Immobilie im Überblick zusammen, einen Vergleich zur Situation von Angestellten liefert Steuern sparen mit Immobilien als Angestellter.
Immobilie als Kapitalanlage neben dem eigenen Betrieb?
Häuserhelden findet passende Objekte und ordnet die steuerliche Grundlage neutral mit ein, die Feinrechnung macht Ihr Steuerberater.
Kostenlose Erstberatung anfragenHäufige Fragen zu Steuern für Selbstständige mit Immobilie
Mindern Vermietungsverluste auch die Steuer auf mein Gewerbe oder meine freiberufliche Tätigkeit?
Ja. Einkommensteuerlich werden alle Einkünfte einer Person zunächst zu einem Gesamtbetrag der Einkünfte zusammengerechnet, unabhängig von der Einkunftsart. Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung mindert dadurch auch das zu versteuernde Einkommen aus selbstständiger Arbeit oder Gewerbebetrieb. Die Gewerbesteuer selbst wird davon nicht berührt, die betrifft nur den Gewerbeertrag.
Warum wirkt sich der Verlustausgleich in einem guten Geschäftsjahr steuerlich stärker aus?
Der deutsche Einkommensteuertarif ist progressiv, der Grenzsteuersatz steigt mit steigendem Einkommen. In einem Jahr mit hohem Gewinn liegt der Grenzsteuersatz höher als in einem schwachen Jahr, ein Verlust aus Vermietung senkt dort also einen höheren Steuersatz und wirkt damit stärker als im selben Umfang in einem Jahr mit niedrigem Gewinn.
Kann ich meine Einkommensteuer-Vorauszahlungen wegen einer neuen Vermietung anpassen lassen?
Ja. Die Vorauszahlungen nach § 37 EStG basieren zunächst auf dem Ergebnis der letzten Steuererklärung. Wer absehen kann, dass eine neue Vermietung im laufenden Jahr zu einem niedrigeren zu versteuernden Einkommen führt, kann beim Finanzamt einen Antrag auf Anpassung der Vorauszahlungen stellen, damit die Entlastung nicht erst mit der Jahressteuererklärung im Folgejahr ankommt.
Haben Selbstständige mehr Spielraum beim Timing von Erhaltungsaufwendungen als Angestellte?
Selbstständige mit Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Bilanz steuern ihre Einnahmen und Ausgaben oft stärker selbst als jemand mit einem fixen Gehalt, etwa durch den Zeitpunkt von Rechnungsstellungen oder größeren Erhaltungsaufwendungen am Jahresende. Dieser Gestaltungsspielraum ersetzt keine Steuerberatung, kann aber in Abstimmung mit dem Steuerberater sinnvoll genutzt werden.