Bei Arbeitnehmern geht die Steuer direkt vom Gehalt ab, jeden Monat, automatisch durch den Arbeitgeber. Wer dann eine vermietete Immobilie kauft, fragt sich oft, ob und wie sich das überhaupt auf die eigene Lohnsteuer auswirkt. Es wirkt sich aus, und zwar stärker und schneller, als viele Angestellte wissen. Dieser Beitrag erklärt den Mechanismus und den einen Antrag, der in der Praxis am häufigsten übersehen wird.
Warum ein Vermietungsverlust die Steuer auf das Gehalt senkt
Das deutsche Einkommensteuerrecht kennt mehrere Einkunftsarten, darunter Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (das Gehalt) und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In der Steuererklärung werden alle Einkunftsarten einer Person zusammengerechnet, man spricht vom horizontalen und vertikalen Verlustausgleich. Horizontal heißt: Verluste und Gewinne innerhalb derselben Einkunftsart werden verrechnet. Vertikal heißt: Das Ergebnis wird mit den anderen Einkunftsarten verrechnet, also auch mit dem Gehalt. Entsteht aus der Vermietung ein Verlust, etwa weil Abschreibung, Schuldzinsen, Hausverwaltung und Instandhaltung in den ersten Jahren höher liegen als die Mieteinnahmen, sinkt dadurch das zu versteuernde Gesamteinkommen. Und da das Gesamteinkommen die Grundlage für die Einkommensteuer ist, sinkt damit auch der Betrag, der am Ende auf das Gehalt entfällt.
Wichtig ist dabei: Dieser Effekt ist kein Steuertrick, sondern die normale Logik der Zusammenveranlagung aller Einkünfte. Er tritt unabhängig davon ein, ob jemand Angestellter, Selbstständiger oder Rentner ist. Besonders bei Angestellten fällt er aber oft erst auf, wenn die erste Steuererklärung nach dem Immobilienkauf tatsächlich einen anderen Betrag ausweist als in den Jahren davor.
Der Freibetragsantrag: der am häufigsten übersehene Hebel
Der eigentliche Praxis-Tipp für Angestellte betrifft nicht, ob sich ein Vermietungsverlust auswirkt, sondern wann. Im Normalfall landet die Steuerersparnis aus einem Vermietungsverlust erst mit dem Einkommensteuerbescheid im Folgejahr auf dem Konto, als Erstattung nach der Jahressteuererklärung. Bis dahin zieht der Arbeitgeber monatlich die volle Lohnsteuer ab, so als gäbe es die Immobilie nicht.
Mit dem Antrag auf Lohnsteuerermäßigung nach § 39a EStG lässt sich das ändern. Dabei wird beim Finanzamt ein Freibetrag beantragt, der auf den elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmalen (ELStAM) eingetragen wird. Der Arbeitgeber berücksichtigt diesen Freibetrag dann automatisch bei jeder Gehaltsabrechnung und zieht entsprechend weniger Lohnsteuer ab. Das Ergebnis: Die geringere Steuerlast aus dem Vermietungsverlust kommt schon monatlich im Nettogehalt an, statt erst Monate später als Einmalbetrag zurückerstattet zu werden. Für die monatliche Liquidität, etwa um die Finanzierungsraten der Immobilie zu bedienen, ist das ein erheblicher Unterschied, auch wenn die Steuerersparnis über das Jahr gerechnet dieselbe bleibt.
Der Freibetrag muss in der Regel neu beantragt werden und gilt meist für zwei Kalenderjahre, danach prüft das Finanzamt die tatsächlichen Verhältnisse im Rahmen der Steuererklärung nach. Wer die geschätzten Werbungskosten im Antrag deutlich zu hoch ansetzt, kann bei der Jahressteuererklärung eine Nachzahlung erleben, der Antrag ersetzt also keine sorgfältige Schätzung.
Anlage V: wo Mieteinnahmen und Werbungskosten eingetragen werden
Unabhängig vom Freibetragsantrag gehört jede Vermietung in die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuererklärung. Dort werden die Mieteinnahmen des Jahres sowie die abzugsfähigen Werbungskosten eingetragen, etwa Abschreibung, Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Fahrtkosten zum Objekt. Aus der Differenz ergibt sich der steuerliche Gewinn oder Verlust aus der Vermietung, der dann in den Verlustausgleich mit dem Gehalt einfließt. Die Anlage V ist für jedes vermietete Objekt separat auszufüllen, bei mehreren Immobilien entsprechend mehrfach.
Ein realistisches Beispiel ohne Zahlenversprechen
Ein typischer Fall: Ein Angestellter mit mittlerem bis gehobenem Gehalt kauft seine erste vermietete Eigentumswohnung. In den ersten Jahren übersteigen die Werbungskosten, vor allem Abschreibung und Finanzierungszinsen, häufig die Mieteinnahmen, es entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuer auf das Gehalt, und mit einem gestellten Freibetragsantrag wirkt sich das schon im laufenden Jahr auf die monatliche Gehaltsabrechnung aus, nicht erst im Folgejahr. Wie stark dieser Effekt konkret ausfällt, hängt vom individuellen Grenzsteuersatz ab, also von der Steuerprogression im jeweiligen Einkommensbereich. Konkrete Rechenbeispiele dazu, ohne pauschale Eurobeträge zu versprechen, finden sich im Beitrag Grenzsteuersatz und Immobilien: wie die Progression wirkt.
Erste vermietete Immobilie als Angestellter?
Häuserhelden ordnet die Zahlen zum Objekt neutral ein, die steuerliche Gestaltung gehört in die Hände eines Steuerberaters.
Kostenlose Erstberatung anfragenWarum ein Steuerberater von Anfang an dazugehört
Wer als Angestellter zum ersten Mal vermietet, kennt Gestaltungsmöglichkeiten wie den Freibetragsantrag oft schlicht nicht, weil sie im normalen Arbeitnehmerleben nie vorkommen. Ein Steuerberater stellt nicht nur den Antrag korrekt, sondern prüft auch, welche Werbungskosten realistisch angesetzt werden können und wie sich die Vermietung in der persönlichen Gesamtsituation auswirkt. Gerade beim ersten Objekt lohnt sich dieser Schritt vor dem Kauf, nicht erst bei der ersten Steuererklärung danach.
Häufige Fragen zu Steuern als angestellter Immobilienbesitzer
Wie wirkt sich ein Vermietungsverlust auf mein Gehalt aus?
Das Finanzamt rechnet in der Steuererklärung alle Einkunftsarten zusammen, Gehalt und Vermietungseinkünfte eingeschlossen. Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung mindert deshalb das zu versteuernde Gesamteinkommen und damit auch die Steuer, die auf das Gehalt entfällt. Dieser Mechanismus heißt Verlustausgleich und gilt sowohl horizontal zwischen Einkünften derselben Art als auch vertikal zwischen unterschiedlichen Einkunftsarten.
Was ist ein Freibetragsantrag beim Finanzamt?
Der Antrag auf Lohnsteuerermäßigung nach § 39a EStG trägt einen Freibetrag auf der elektronischen Lohnsteuerkarte ein. Der Arbeitgeber berücksichtigt diesen Freibetrag dann direkt beim monatlichen Lohnsteuerabzug, sodass die geringere Steuerlast durch den Vermietungsverlust sofort im Nettogehalt ankommt, statt erst mit der Steuererklärung im Folgejahr als Rückerstattung.
Wo trage ich Mieteinnahmen und Werbungskosten in der Steuererklärung ein?
Das zentrale Formular ist die Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dort werden die Mieteinnahmen und die abzugsfähigen Werbungskosten je Objekt eingetragen, aus denen sich am Ende Gewinn oder Verlust aus der Vermietung ergibt.
Brauche ich als Angestellter mit erster Vermietung einen Steuerberater?
Dringend empfohlen. Wer zum ersten Mal vermietet, kennt viele Gestaltungsmöglichkeiten nicht von selbst, gerade den Freibetragsantrag nach § 39a EStG. Ein Steuerberater prüft die individuelle Situation, stellt den Antrag korrekt und vermeidet Fehler in der Anlage V, die sich sonst erst Jahre später bei einer Prüfung zeigen.