Steuern sparen mit einer vermieteten Immobilie in Haan: Rechenbeispiel

Steuervorteile durch Vermietung bleiben oft abstrakt, solange keine konkreten Zahlen auf dem Tisch liegen. Das folgende Beispiel rechnet eine typische Eigentumswohnung in Haan durch, von den Mittelwerten für Kaufpreis und Miete bis zum Überschuss oder Verlust aus Vermietung. Alle Werte sind ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung, keine Bewertung einer konkreten Immobilie.

Das Beispielobjekt in Haan

Für dieses Beispiel wird eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern in Haan angenommen, zum mittleren Quadratmeterpreis für Wohnungen von rund 3.200 Euro. Das ergibt einen Gesamtkaufpreis von 256.000 Euro. Die tatsächliche Preisspanne in Haan liegt nach aktuellen Marktdaten zwischen rund 3.160 und 3.250 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand, daher ist der Mittelwert nur ein Orientierungspunkt.

Aufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil

Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundstücksanteil. Als typische Faustregel, nicht als feste Vorgabe, wird in diesem Beispiel mit 20 Prozent Grundstück und 80 Prozent Gebäude gerechnet. Die tatsächliche Aufteilung hängt vom Bodenrichtwert der konkreten Lage ab und kann gerade in guten Wohnlagen deutlich höher beim Grundstücksanteil liegen.

Lineare AfA auf den Gebäudeanteil

Je nach Baujahr fällt die lineare AfA unterschiedlich aus. Für ein Bestandsgebäude, das vor 2023 fertiggestellt wurde, gelten 2 Prozent pro Jahr, für einen Neubau ab 2023 3 Prozent pro Jahr. Beide Fälle im Vergleich:

Mehr zu den verschiedenen AfA-Arten, einschließlich degressiver AfA und Sonderabschreibungen, erklärt der Beitrag zum Thema Steuervorteile bei vermieteten Immobilien.

Mieteinnahmen im Beispiel

Bei 80 Quadratmetern und der mittleren Haaner Nettokaltmiete von rund 11,30 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von rund 904 Euro, im Jahr also 10.848 Euro. Die tatsächliche Marktmiete in Haan liegt je nach Lage und Zustand zwischen etwa 10,45 und 12,11 Euro pro Quadratmeter, der Mittelwert dient hier nur der Veranschaulichung.

Jährliche Werbungskosten im Beispiel

Neben der AfA mindern weitere Werbungskosten die zu versteuernden Mieteinkünfte. Für dieses Beispiel wird angenommen, dass der Kauf zu 70 Prozent fremdfinanziert wird, also mit rund 179.200 Euro Darlehen. Der verwendete Zinssatz von 3,8 Prozent ist eine reine Beispiel-Annahme, keine Finanzierungszusage, der tatsächliche Zinssatz hängt von Bank, Eigenkapital und Bonität ab und muss individuell erfragt werden. Ebenso sind Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage hier nur typische Beispielwerte.

Überschuss oder Verlust aus Vermietung

Werden Mieteinnahmen und Werbungskosten aus dem Beispiel gegenübergestellt, ergibt sich für beide AfA-Fälle zunächst ein Verlust aus Vermietung, vor allem wegen der angenommenen Finanzierungskosten in den ersten Jahren:

Ein solcher rechnerischer Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen, aber die tatsächliche Steuerersparnis in Euro hängt vollständig vom persönlichen Grenzsteuersatz und der übrigen Einkommenssituation ab. Wie der Grenzsteuersatz die Wirkung eines solchen Verlusts verändert, zeigt der Beitrag Grenzsteuersatz und Immobilie: so wirkt sich die Steuerersparnis wirklich aus. Außerdem sinkt die AfA-Grundlage über die Jahre nicht, während sich die Zinslast bei planmäßiger Tilgung reduziert, der Verlust fällt also in späteren Jahren in der Regel kleiner aus oder dreht sich in einen Überschuss.

Häufige Fragen zum Rechenbeispiel Haan

Lohnt sich eine vermietete Immobilie in Haan steuerlich immer?

Nein, das hängt vom Einzelfall ab. Im Rechenbeispiel entsteht bei einer teilfinanzierten Eigentumswohnung rechnerisch zunächst ein Verlust aus Vermietung, weil AfA und angenommene Finanzierungskosten höher ausfallen als die Mieteinnahmen. Ein solcher Verlust kann die Steuerlast senken, wie stark, hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz und der gesamten Einkommenssituation ab. Ob sich eine konkrete Immobilie in Haan lohnt, lässt sich nur mit den tatsächlichen Zahlen des Objekts und einem Steuerberater verlässlich beurteilen.

Wie wird der Kaufpreis einer Immobilie in Grundstück und Gebäude aufgeteilt?

Nur der Gebäudeanteil darf abgeschrieben werden, der Grundstücksanteil nicht. Eine häufig genutzte Faustregel teilt den Kaufpreis grob in 20 Prozent Grundstück und 80 Prozent Gebäude auf, das ist aber nur ein typischer Orientierungswert und kein fester Satz. Die tatsächliche Aufteilung ergibt sich aus dem Bodenrichtwert der Lage, dem Kaufvertrag und im Streitfall aus einem Gutachten oder der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Gerade bei Lagen mit hohem Bodenrichtwert kann der Grundstücksanteil deutlich über 20 Prozent liegen.

Welcher Zinssatz gilt für die Finanzierung im Rechenbeispiel?

Der im Beispiel verwendete Zinssatz ist eine reine Annahme zur Veranschaulichung und keine Finanzierungszusage. Der tatsächliche Zinssatz hängt von der Bank, dem Eigenkapitalanteil, der Zinsbindung und der persönlichen Bonität ab und muss individuell bei der Bank oder einem Finanzierungsberater erfragt werden.

Wie viel Steuern spare ich konkret durch einen Verlust aus Vermietung?

Das lässt sich pauschal nicht in Euro beziffern. Ein Verlust aus Vermietung mindert das zu versteuernde Einkommen, die tatsächliche Steuerersparnis ergibt sich erst aus dem persönlichen Grenzsteuersatz und der gesamten Veranlagung. Wie der Grenzsteuersatz die Wirkung verändert, zeigt der Beitrag zum Grenzsteuersatz. Die abschließende Berechnung macht immer ein Steuerberater anhand der eigenen Steuererklärung.